i양도소득세

♣ 양도소득세

제88조 정의

제2절 양도소득에 대한 비과세 및 감면
제89조 비과세
제90조 양도소득세액의 감면
제91조 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제등

제3절 양도소득과세표준과 세액의 계산
제92조 양도소득과세표준의 계산
제93조 양도소득세액 계산의 순서

제4절 양도소득금액의 계산
제94조 양도소득의 범위
제95조 양도소득금액과 장기보유특별공제
제96조 양도가액 <-- 실가신고하는 경우
제97조 양도소득의 필요경비계산
제97조의2 양도소득의 필요경비 계산 특례배우자 직계존비속 이월과세[97조4항]
제98조 양도 또는 취득의 시기
제99조 기준시가의 산정
제100조 양도차익의 산정<- 실가 or 기준시가 적용
제101조 부당행위계산부인
제102조 양도소득금액의 구분계산 등 tag 양도차손익 통산방법

제5절 양도소득 기본공제
제103조 양도소득기본공제

제6절 양도소득에 대한 세액의 계산
제104조 세율
→ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위[시행령 제167조의3 ]
→ 1세대 3주택ㆍ입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위[시행령 제167조의4 ]
제104조의2 지정지역의 운영
제104조의3 비사업용토지의 범위

제7절 양도소득과세표준의 예정신고와 납부
제105조 양도소득과세표준 예정신고
제106조 예정신고자진납부
제107조 예정신고 산출세액의 계산
제108조 재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출
→ 비거주자 양도소득세 원천징수제도[법119조9호, 법156조]
→ 재외국민 인감증명서 발급확인서[인감증명법 제12조, 령13조3항]
→ 부동산매각자금해외반출[상속세 및 증여세 사무처리규정 48조]
~~제109조 자산양도차익의 결정~~

제8절 양도소득과세표준의 확정신고와 납부
제110조 양도소득과세표준 확정신고 [법110조]
제111조 확정신고자진납부 [법111조]
제112조 양도소득세의 분납[법112조]
제112조의2 양도소득세의 물납 [법112조의2]
~~제113조 양도소득세과세표준과 세액의 결정시기~~ [법113조]

제9절 양도소득에 대한 결정ㆍ경정과 징수 및 환급
제114조 양도소득세과세표준과 세액의 결정'경정 및 통지
제114조의2 감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세
제115조 주식등에 대한 장부의 비치ㆍ기록의무 및 기장 불성실가산세
제115조의2 신탁 수익자명부 변동상황명세서의 제출
제116조 양도소득세의 징수
제117조 양도소득세의 환급
제118조 준용규정

제10절 국외자산 양도에 대한 양도소득세
제118조의2 국외자산 양도소득의 범위
제118조의3 국외자산의 양도가액
제118조의4 국외자산 양도소득의 필요경비 계산
제118조의5 국외자산 양도소득세의 세율
제118조의6 국외자산 양도소득에 대한 외국납부세액의 공제
제118조의7 국외자산 양도소득 기본공제
제118조의8 국외자산 양도에 대한 준용규정

제11절 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세 특례 (2025년 삭제)
제118조의9 거주자의 출국 시 납세의무
제118조의10 국외전출자 국내주식등에 대한 과세표준의 계산
제118조의11 국외전출자 국내주식등에 대한 세율과 산출세액
제118조의12 조정공제
제118조의13 국외전출자 국내주식등에 대한 외국납부세액의 공제
제118조의14 비거주자의 국내원천소득 세액공제
제118조의15 국외전출자 국내주식등에 대한 신고ㆍ납부 및 가산세 등
제118조의16 납부유예
제118조의17 재전입 등에 따른 환급 등
제118조의18 국외전출자 국내주식등에 대한 준용규정 등

제4장 비거주자의 납세의무
제119조 비거주자의 국내원천소득 국내원천양도소득[법119조 1항 9호]

제5장 원천징수
제3절 원천징수의 특례
제156조 비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례
지정지역 [국토부 고시]

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▒ 정의[법88조]

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우
2. “주식등”이란 주식 또는 출자지분을 말하며, 신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다.
3. “주권상장법인”이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제15항제3호에 따른 주권상장법인을 말한다.
4. “주권비상장법인”이란 제3호에 따른 주권상장법인이 아닌 법인을 말한다.
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
8. “농지”란 논밭이나 과수원으로서 지적공부(地籍公簿)의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소(池沼), 농도(農道) 및 수로(水路) 등에 사용되는 토지를 포함한다.
9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
시행령 제151조(양도의 범위)
1. ①법 제88조제1호를 적용할 때 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. <개정 2017. 2. 3.>
  
  1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
  
  2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
  
  3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것
2. ②제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.
3. ③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 “대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분”이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다. <신설 2017. 2. 3., 2023. 2. 28.>
  
  [제목개정 2017. 2. 3.]
시행령 제152조(환지등의 정의)
1. ①법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. <개정 1996. 12. 31., 2000. 12. 29., 2005. 2. 19., 2009. 12. 15., 2012. 2. 2., 2015. 2. 3., 2017. 2. 3.>
2. ② 법 제88조제1호가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3., 2017. 2. 3.>
  
  1. 해당 법률에 따른 공공용지
  
  2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지
3. ③ 법 제88조제1호나목에서 “「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 토지 교환을 말한다. <신설 2015. 2. 3., 2015. 6. 1., 2017. 2. 3.>
  
  1. 토지 이용상 불합리한 지상(地上) 경계(境界)를 합리적으로 바꾸기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 분할하여 교환할 것
  
  2. 제1호에 따라 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 100분의 20을 초과하지 아니할 것
4. ④ 토지소유자는 법 제88조제1호나목에 해당하는 경우 토지 교환이 제3항의 요건을 모두 충족하였음을 입증하는 자료를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <신설 2015. 2. 3., 2017. 2. 3.>
5. ⑤ 제4항에 따른 자료의 제출 시기, 그 밖에 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다. <신설 2015. 2. 3.>
시행령 제152조의2(증권예탁증권의 범위)
1. 법 제88조제2호에서 “대통령령으로 정하는 증권예탁증권”이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조제2항제2호의 지분증권을 예탁받은 자가 그 증권이 발행된 국가 외의 국가에서 발행한 것으로서 그 예탁받은 증권에 관련된 권리가 표시된 것을 말한다.
  
  [본조신설 2017. 2. 3.]
시행령 제152조의3(1세대의 범위)
1. 법 제88조제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
  
  1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
  
  2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
  
  3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
  
  [본조신설 2017. 2. 3.]
시행령 제152조의4(분양권의 범위)
1. 법 제88조제10호에서 “「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.
  
  1. 「건축물의 분양에 관한 법률」
  
  2. 「공공주택 특별법」
  
  3. 「도시개발법」
  
  4. 「도시 및 주거환경정비법」
  
  5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
  
  6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」
  
  7. 「주택법」
  
  8. 「택지개발촉진법」
  
  [본조신설 2021. 2. 17.]

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제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31., 2020. 8. 18., 2021. 12. 8.>

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 //령153 농지의 비과세

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 //령154조

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 //령15조

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 //령154조

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) //령155조

5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016. 12. 20., 2017. 2. 8., 2020. 8. 18., 2021. 12. 8.> //령156조의2
③ 실지거래가액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2021. 12. 8.>
[전문개정 2009. 12. 31.]

법89조 비과세 관련 시행령
시행령 제153조 농지의 비과세
시행령 제154조 1세대1주택의 범위
시행령 제154조의2 공동소유주택의 주택 수 계산
시행령 제155조 1세대1주택의 특례
시행령 제155조의2 장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례
시행령 제155조의3 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례
시행령 제156조 고가주택의 범위
시행령 제156조의2 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례
시행령 제156조의3 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례

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시행령 제153조(농지의 비과세)
1. ①법 제89조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지(제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지는 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰편의 4분의 1이하인 경우를 말한다. <개정 1995. 12. 30., 2000. 12. 29., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006. 4. 28., 2009. 6. 26., 2010. 2. 18.>
  
  1. 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
  
  2. 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지
  
  3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다.
  
  4. 「농어촌정비법」ㆍ「농지법」ㆍ「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 또는 「농업협동조합법」에 의하여 교환 또는 분합하는 농지
2. ② 삭제 <2005. 12. 31.>
3. ③제1항제3호 단서에서 “농지소재지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)을 말한다. <개정 1995. 12. 30., 2001. 12. 31., 2005. 12. 31., 2008. 2. 22., 2013. 2. 15., 2015. 2. 3., 2016. 1. 22., 2023. 2. 28.>
  
  1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역
  
  2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역
  
  3. 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역
4. ④제1항의 규정에 따른 농지에서 제외되는 농지는 다음 각 호와 같다. <개정 1995. 12. 30., 1996. 12. 31., 1998. 4. 1., 2002. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2013. 2. 15., 2016. 1. 22.>
  
  1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다) 또는 시지역(「지방자치법」 제3조제4항의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
  
  가. 사업지역 내의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업지역(사업인정고시일이 같은 하나의 사업시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
  
  나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우
  
  2. 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지
5. ⑤제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지의 취득후 3년 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 본다. <개정 2002. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31.>
6. ⑥제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 새로운 농지 취득후 3년이내에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다. <신설 1996. 12. 31., 2005. 12. 31.>
↑위로
시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
1. ①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 1995. 12. 30., 1998. 4. 1., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2002. 12. 30., 2003. 11. 20., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006. 2. 9., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2011. 6. 3., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13., 2018. 10. 23., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>
  
  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
  
  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
  
  가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
  
  나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
  
  다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
  
  3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
  
  4. 삭제 <2020. 2. 11.>
  
  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
2. ②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다. <신설 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.> img31212108
3. ③법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005. 12. 31., 2010. 2. 18.>
4. ④제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010. 2. 18.>
5. ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. <개정 2022. 5. 31.>
6. ⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. <신설 2019. 2. 12.>
7. ⑦법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다. <개정 2003. 12. 30., 2005. 12. 31., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2020. 2. 11.>
  
  1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
  
  가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배
  
  나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
  
  다. 수도권 밖의 토지: 5배
  
  2. 그 밖의 토지: 10배
8. ⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다. <개정 2008. 2. 22., 2010. 12. 30., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.>
  
  1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
  
  2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
  
  3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
9. ⑨법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. <신설 2003. 12. 30., 2005. 12. 31.>
10. ⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. <신설 2011. 10. 14., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12., 2022. 2. 15.>
  
  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「영유아보육법」 제12조 또는 제13조에 따른 어린이집으로 설치ㆍ운영된 사실이 있을 것
  
  2. 해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것
11. ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014. 2. 21.>
12. ⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다. <신설 2021. 2. 17.>
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시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)
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시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
1. ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2023. 2. 28.>
2. ②상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다). <개정 1997. 12. 31., 2002. 10. 1., 2002. 12. 30., 2008. 2. 22., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
  
  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
  
  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
  
  3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
  
  4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
3. ③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995. 12. 30., 2017. 2. 3., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>
  
  1. 당해 주택에 거주하는 자
  
  2. 삭제 <2008. 2. 22.>
  
  3. 최연장자
4. ④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996. 12. 31., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>
  
  1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람
  
  2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우
  
  3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목 2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람
5. ⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996. 12. 31., 1999. 12. 31., 2000. 12. 29., 2002. 10. 1., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2.>
6. ⑥다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택과 그밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2002. 12. 30., 2005. 2. 19., 2007. 8. 17., 2010. 2. 18., 2010. 12. 29., 2019. 12. 31., 2020. 5. 26.>
  
  1. 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재 및 같은 법 제53조제1항에 따른 국가등록문화재
  
  2. 삭제 <1999. 2. 8.>
  
  3. 삭제 <1999. 2. 8.>
7. ⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. <개정 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2008. 11. 28., 2016. 2. 17., 2021. 2. 17.>
  
  1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
  
  2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
  
  3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
8. ⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 “부득이한 사유”라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2008. 11. 28., 2012. 2. 2.>
9. ⑨제7항제2호에서 “이농주택”이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시(특별자치시와「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ구(특별시 및 광역시의 구를 말한다)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다. <개정 1995. 12. 30., 2013. 2. 15., 2016. 1. 22., 2023. 2. 28.>
10. ⑩제7항제3호에서 “귀농주택”이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. <개정 1998. 4. 1., 2002. 12. 30., 2007. 2. 28., 2008. 2. 29., 2009. 2. 4., 2014. 2. 21., 2016. 2. 17., 2016. 3. 31., 2019. 2. 12., 2022. 2. 15.>
  
  1. 삭제 <2016. 2. 17.>
  
  2. 취득 당시에 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택에 해당하지 아니할 것
  
  3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것
  
  4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
  
  가. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지(제153조제3항에 따른 농지소재지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것
  
  나. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
  
  다. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것
  
  5. 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 거주할 것
11. ⑪귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항 본문의 규정을 적용한다.
12. ⑫제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말하며, 제10항제4호나목에 따라 주택을 취득한 후 해당 농지를 취득하는 경우에는 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 농지를 취득한 날을 말한다)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니하며, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다. <개정 2013. 2. 15., 2016. 3. 31.> img22010556
13. ⑬제7항을 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준신고기한 내에 기획재정부령으로 정하는 서류와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 하며, 제1호의 경우 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다. <개정 2006. 6. 12., 2008. 2. 29., 2008. 12. 31., 2010. 5. 4., 2012. 2. 2., 2018. 2. 13.>
  
  1. 주민등록표 등ㆍ초본
  
  2. 일반주택의 토지ㆍ건축물대장 및 토지ㆍ건물 등기사항증명서
  
  3. 농어촌주택의 토지ㆍ건축물대장 및 토지ㆍ건물 등기사항증명서
  
  4. 취득농지의 등기부 등본
14. ⑭제7항 내지 제13항을 적용함에 있어서 농어촌주택의 범위등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. <개정 1998. 4. 1., 2008. 2. 29.>
15. ⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012. 2. 2., 2015. 2. 3.>
16. ⑯제1항을 적용(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정한다)할 때 수도권에 소재한 법인 또는 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제14호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시ㆍ광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군 또는 이와 연접한 시ㆍ군의 지역에 소재하는 경우에는 제1항 중 “3년”을 “5년”으로 본다. 이 경우 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2014. 3. 11., 2016. 1. 22., 2019. 2. 12., 2021. 6. 8., 2023. 7. 7.>
17. ⑯ 삭제 <2022. 2. 15.>
18. ⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <신설 2017. 2. 3., 2018. 2. 9., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15., 2022. 2. 17.>
  
  1. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
  
  2. 법원에 경매를 신청한 경우
  
  3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
  
  4. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
  
  5. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제6호에 따른 토지등소유자(이하 이 호에서 “토지등소유자”라 한다)를 상대로 신청ㆍ제기한 수용재결 또는 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 재결이나 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매도대금 등을 지급받지 못한 경우
19. ⑲ 제2항 및 제3항을 적용할 때 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 「민법」 제1013조에 따라 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 「국세기본법」 제26조의2에 따른 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전 제2항 및 제3항에 따라 제154조제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. <개정 2013. 2. 15., 2017. 2. 3.> img22010559
20. ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2015. 2. 3., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
  
  1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
  
  2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
  
  3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
21. ㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다. <개정 2018. 2. 13., 2022. 2. 15.>
22. ㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2017. 2. 3., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2022. 2. 15.>
  
  1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액
  
  2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례
  
  가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 않게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하거나 해당 어린이집을 계속 운영하는 것으로 본다.
  
  나. 재건축사업, 재개발사업 또는 소규모재건축사업등의 사유가 있는 경우에는 어린이집을 운영하지 않은 기간 또는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택의 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획(소규모재건축사업등의 경우에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획을 말한다. 이하 “관리처분계획등”이라 한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.
  
  다. 「주택법」 제2조에 따른 리모델링 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택이 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인일 또는 같은 법 제66조에 따른 리모델링의 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.
  
  라. 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
  
  1) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)
  
  2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
  
  마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다.
  
  1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우
  
  2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우
23. ㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다. <신설 2020. 10. 7.>
  
  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
  
  2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
24. ㉔ 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
  
  1. 「영유아보육법」 제24조에 따라 어린이집 운영을 위탁받은 경우 국공립어린이집의 위탁계약증서 사본
  
  2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본
  
  3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본. 이 경우 「주민등록법」 제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.
  
  4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
25. ㉕ 제24항에 따라 신고서를 제출받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인해야 하며, 신청인이 제1호 또는 제4호의 서류 확인에 동의하지 않는 경우에는 이를 제출하도록 해야 한다. <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15., 2023. 9. 26.>
  
  1. 주민등록표 등ㆍ초본
  
  2. 거주주택의 토지ㆍ건축물대장 및 토지ㆍ건물 등기사항증명서
  
  3. 장기임대주택 또는 장기어린이집의 등기사항증명서 또는 토지ㆍ건축물대장 등본
  
  4. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「영유아보육법」 제13조에 따른 어린이집 인가증
↑위로
시행령 제155조의2(장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례)
1. ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각호의 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택(이하 이 조에서 “장기저당담보주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2008. 2. 29.>
  
  1. 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세 이상일 것
  
  2. 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월ㆍ매분기별 또는 그 밖에 기획재정부령이 정하는 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것
  
  3. 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것
2. ②1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하되, 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
3. ③1세대가 장기저당담보주택을 제1항의 규정에 의한 계약기간 만료 이전에 양도하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.
4. ④제2항의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령이 정하는 장기저당담보주택에 대한 특례적용신고서를 「소득세법」 제105조 또는 동법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준신고기한 내에 장기저당담보주택에 관한 제1항의 대출 계약서와 함께 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. <개정 2006. 6. 12., 2008. 2. 29., 2008. 12. 31., 2010. 5. 4.>
  
  1. 장기저당담보주택 외의 다른 주택의 토지 및 건축물대장 등본
  
  2. 장기저당담보주택의 토지 및 건축물대장 등본
  
  [본조신설 2005. 2. 19.]
↑위로
시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
1. ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는
  
  다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
  
  1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
  
  2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
  
  3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
3. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
4. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023. 2. 28.>
5. ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
  
  [본조신설 2022. 2. 15.]
↑위로
시행령 제156조(고가주택의 범위)
1. ① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다. <개정 2022. 2. 15.>
2. ②법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택의 실지거래가액을 계산하는 경우에는 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. <개정 2022. 2. 15.>
3. ③제155조제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용한다. <개정 2022. 2. 15.>
  
  [전문개정 2002. 12. 30.]
↑위로
시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
1. ① 삭제 <2017. 2. 3.>
2. ② 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010. 2. 18., 2021. 2. 17.>
3. ③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15.>
4. ④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는
  
  다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 2. 2., 2012. 6. 29., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
  
  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
  
  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
5. ⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는
  
  다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
  
  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
  
  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
  
  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것
6. ⑥상속받은 조합원입주권[피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권만 해당하고, 공동상속조합원입주권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1조합원입주권을 말하며, 이하 이 조에서 같다)의 경우에는 제7항제3호에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 상속받은 조합원입주권으로 본다(이하 제7항제2호에서 같다). <개정 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17.>
  
  1. 피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권
  
  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권
  
  3. 피상속인이 소유한 기간 및 피상속인이 거주한 기간이 모두 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1조합원입주권
7. ⑦제1호의 주택, 제2호의 조합원입주권 또는 제4호의 분양권과 상속 외의 원인으로 취득한 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 상속 외의 원인으로 취득한 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 상속 외의 원인으로 취득한 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항부터 제5항까지의 규정을 적용한다. 이 경우 제3항 및 제4항의 규정을 적용받는 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택(상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다)으로 한정한다. <개정 2013. 2. 15., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
  
  1. 상속받은 주택. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제155조제2항 각 호의 순위에 따른 1주택에 한한다.
  
  2. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 제6항 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권으로 한정한다.
  
  3. 공동상속조합원입주권의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다.
  
  가. 상속지분이 가장 큰 상속인
  
  나. 해당 공동상속조합원입주권의 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등의 인가일(인가일 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일) 현재 피상속인이 보유하고 있었던 주택에 거주했던 자
  
  다. 최연장자
  
  4. 피상속인의 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 분양권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 분양권을 소유한 경우에는 제156조의3제4항 각 호의 순위에 따른 1분양권으로 한정한다.
  
  5. 공동상속분양권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1분양권을 말하며, 이하 같다)의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속분양권을 소유한 것으로 본다.
  
  가. 상속지분이 가장 큰 상속인
  
  나. 최연장자
8. ⑧제1호에 해당하는 자가 제2호에 해당하는 자를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 “최초양도주택”이라 한다)이 제3호, 제4호 또는 제5호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13. 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
  
  1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 1세대를 구성하는 자
  
  가. 1주택
  
  나. 1조합원입주권 또는 1분양권
  
  다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
  
  2. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)
  
  가. 1주택
  
  나. 1조합원입주권 또는 1분양권
  
  다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
  
  3. 합친 날 이전에 제1호 가목 또는 제2호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
  
  4. 합친 날 이전에 제1호다목 또는 제2호다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
  
  가. 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권(합친 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “합가전 조합원입주권”이라 한다)이 관리처분계획등의 인가로 인하여 최초 취득된 것(이하 제9항에서 “최초 조합원입주권”이라 한다)인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
  
  나. 합가전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 합가전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
  
  다. 합친 날 이전 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 합친 날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
  
  5. 합친 날 이전에 제1호나목 또는 제2호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 합친 날 이후에 취득하는 주택
9. ⑨제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 “최초양도주택”이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2009. 2. 4., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
  
  1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자
  
  가. 1주택
  
  나. 1조합원입주권 또는 1분양권
  
  다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
  
  2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
  
  3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
  
  가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “혼인전 조합원입주권”이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
  
  나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
  
  다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
  
  4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택
10. ⑩제155조제6항제1호에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다.
11. ⑪제155조제7항의 규정에 따른 농어촌주택 중 동항제2호의 이농주택과 그 밖의 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 조합원입주권을 소유하고 있는 것으로 보아 제3항 내지 제5항의 규정을 적용한다.
12. ⑫제3항 내지 제11항의 규정을 적용받고자 하는 자는 기획재정부령이 정하는 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 다음 각 호의 서류와 함께 제출하여야 한다. <개정 2006. 6. 12., 2008. 2. 29.>
  
  1. 주민등록증 사본(주민등록표에 의하여 확인할 수 없는 경우에 한한다)
  
  2. 삭제 <2006. 6. 12.>
  
  3. 조합원입주권으로 전환되기 전의 주택의 토지 및 건축물대장등본. 다만, 제5항(제7항 내지 제11항의 규정에 따라 제5항을 적용받는 경우를 포함한다)의 규정을 적용받는 자에 한한다.
  
  4. 삭제 <2006. 6. 12.>
  
  5. 그 밖에 기획재정부령이 정하는 서류
13. ⑬제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. <개정 2013. 2. 15.>
14. ⑭제12항에 따라 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 제출받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. 다만, 제1호의 경우 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다. <신설 2006. 6. 12., 2008. 12. 31., 2010. 5. 4.>
  
  1. 주민등록표 등본
  
  2. 양도하는 주택의 토지 및 건축물대장 등본
  
  3. 농어촌주택의 토지 및 건축물대장등본(제11항의 경우에 한한다)
15. ⑮ 피상속인이 상속개시 당시 주택은 소유하지 않고 조합원입주권과 분양권만 소유한 경우에는 상속인이 조합원입주권 또는 분양권 중 하나에 대해서만 선택하여 상속받은 것으로 보아 제6항, 제7항제2호 또는 제4호를 적용할 수 있
  
  다. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 분양권 또는 조합원입주권을 소유하고 있지 않은 경우여야 한다는 요건은 적용하지 않는
  
  다. <신설 2021. 2. 17.>
  
  [본조신설 2005. 12. 31.]
↑위로
시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)
1. ① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
2. ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
3. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는
  
  다. <개정 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
  
  1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
  
  2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
4. ④ 상속받은 분양권[피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 분양권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 분양권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1분양권만 해당하고, 공동상속분양권의 경우에는 제5항제5호에 해당하는 사람이 그 공동상속분양권을 소유한 것으로 본다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권 또는 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 분양권만 상속받은 분양권으로 본다(이하 제5항제4호에서 같다).
  
  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1분양권
  
  2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 분양권이 2 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1분양권
5. ⑤ 제1호의 주택, 제2호의 조합원입주권 또는 제4호의 분양권과 상속 외의 원인으로 취득한 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 상속 외의 원인으로 취득한 분양권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 상속 외의 원인으로 취득한 분양권을 소유하고 있는 것으로 보아 제2항 및 제3항을 적용한다. 이 경우 제2항 및 제3항을 적용받는 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택(상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다)으로 한정한다. <개정 2022. 2. 15.>
  
  1. 상속받은 주택. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제155조제2항 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정한다.
  
  2. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 제156조의2제6항 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권으로 한정한다.
  
  3. 공동상속조합원입주권의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다.
  
  가. 상속지분이 가장 큰 상속인
  
  나. 해당 공동상속조합원입주권의 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등의 인가일(인가일 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일을 말한다) 현재 피상속인이 보유하고 있었던 주택에 거주했던 자
  
  다. 최연장자
  
  4. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 분양권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 분양권을 소유한 경우에는 제4항 각 호의 순위에 따른 1분양권으로 한정한다.
  
  5. 공동상속분양권의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속분양권을 소유한 것으로 본다.
  
  가. 상속지분이 가장 큰 상속인
  
  나. 최연장자
6. ⑥ 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자를 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 또는 1주택 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자와 혼인한 경우로써 1세대가 1주택과 1분양권, 1주택과 2분양권, 2주택과 1분양권 또는 2주택과 2분양권 등을 소유하게 되는 경우는 제156조의2제8항 또는 제9항에 따른다.
7. ⑦ 제155조제6항제1호에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다) 및 분양권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 분양권을 소유하고 있는 것으로 보아 제2항 또는 제3항을 적용한다.
8. ⑧ 제155조제7항에 따른 농어촌주택 중 같은 항 제2호의 이농주택과 그 밖의 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) 및 분양권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 일반주택과 분양권을 소유하고 있는 것으로 보아 제2항 또는 제3항을 적용한다.
9. ⑨ 제2항부터 제8항까지의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
  
  1. 주민등록증 사본(제11항에 따라 주민등록표를 확인할 수 없는 경우로 한정한다)
  
  2. 주택 공급계약서
  
  3. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
10. ⑩ 제3항을 적용받은 1세대(제5항ㆍ제7항 또는 제8항에 따라 제3항을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제3항제1호의 요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도 당시 같은 항을 적용받지 않을 경우에 납부했을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다.
11. ⑪ 제9항에 따라 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 제출받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인해야 한다. 다만, 신고인이 제1호의 서류 확인에 동의하지 않는 경우에는 이를 제출하도록 해야 한다.
  
  1. 주민등록표 등본
  
  2. 양도하는 주택의 토지 및 건축물대장 등본
  
  3. 농어촌주택의 토지 및 건축물대장등본(제8항을 적용받는 경우로 한정한다)
12. ⑫ 피상속인이 상속개시 당시 주택은 소유하지 않고 조합원입주권과 분양권만 소유한 경우에는 상속인이 조합원입주권 또는 분양권 중 하나에 대해서만 선택하여 상속받은 것으로 보아 제4항, 제5항제2호 또는 제4호를 적용할 수 있
  
  다. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 조합원입주권 또는 분양권을 소유하고 있지 않은 경우여야 한다는 요건은 적용하지 않는다.
  
  [본조신설 2021. 2. 17.]

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■ 1세대 1주택[법89조3호][령154조]

1세대 1주택이란?
1. 세대 기준 : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가
2. 1주택 요건 : 양도일 현재 국내에 1주택^[89조3호] 또는 관리처분계획인가일 등을 기준으로 보유요건을 충족한 1조합원 입주권^[89조4호]을 보유하고 있는 경우로서
  
  양도당시 주택수에는 조합원입주권과, 2021-01-01부터 취득하는 분양권은 주택수 포함^{[법89조2항]}
3. 당해 주택의보유기간이 2년 이상인 것을 말합니다.
  
  2022년 5월 10일부터 보유기간은 취득일로 원상복귀
  2021-01-01 이후 양도분부터는 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산하여 2년 이상 보유하여야 하나,[154조5항]
  일시적인 2주택자나 상속'동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받은 주택은 제외한다.
4. 양도주택이 취득당시 조정대상지역이었다면 거주기간이 2년 이상일 것
  2017년 8월 3일이후 취득한 주택으로서 취득당시 조정대상지역에 소재한 경우라면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세를 적용받을 수 있다.
  거주기간은 보유기간 중 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일가지의 기간으로 계산한다.
  양도시점에 조정대상지역이 아닌 경우에도 취득시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건 적용
  
  임대개시 당시 6억원(수도권 밖은 3억원)이하 임대주택과 거주주택을 보유한 경우로서 거주주택을 양도하는 경우 2년 이상 거주할 것을 요구[소령155조 제20항]
5. 가액요건 : 고가주택은 제외
1세대

세대는 부부가 기본단위가 되며, 생계를 같이하는 가족이 있다면 이들을 포함한다.
따라서 배우자가 없다면 원칙적으로 세대를 구성하지 못한다.
1. 가족의 범위[령154⑥]
2. 배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우[령152조의3, 구령154조2항]
국내에 1주택(부수토지 포함) 보유

주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며, 일정범위의 부수토지를 포함하여 비과세여부를 판단한다.
1. 겸용주택의 1세대1주택의 범위[령154조③④항]
2. 1세대1주택 비과세 판정시 주택수 (1주택)요건 판정
  1. 대체취득(2년)에 의한 1세대 1주택 비과세[령155조1항]==>(1주택 보유 요건 예외)
  2. 일반주택양도시 상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조2항]==>(1주택 보유 요건 예외)
  3. 일반주택양도시 공동상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조3항]
  4. 동거봉양을 위한 세대 합가로 1세대 2택[령155조4항]
  5. 결혼으로 인한 1세대 2주택[소득세법시행령155조 5항]==>(1주택 보유 요건 제외)
  6. 1주택+문화재주택 [령155조6항]
  7. 1주택+농어촌주택(상속'이농'귀농) [령155조7항]
  8. 부득이한 사유로 취득한 수도권밖 주택 + 일반주택 [령155조 8항]
  9. 개건축 아파트의 입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 [령155조16항] 2010년부터 법94조 2항 4호에서 규정하고 현재는 수도권이전에 따른 대체취득기간 예외규정으로 변경됨
3. 주택부수토지 [령154조7항]
4. 2개 이상 주택을 같은 날에 양도하는 경우 비과세 주택[령154조9항]
5. 공동소유주택[령154조의2]
6. 다가구 주택[령155조15항]
7. 거주주택 비과세[령155조20항]
1세대1주택 판단시 보유기간( 2년) 요건 예외, 거주기간(1년)
1. 보유기간의 계산[령154조⑤항]
2. 보유기간 거주기간의 예외
  1. 5년이상 거주한 건설임대주택[령154조①1호]==>(거주 및 보유 요건 제외)
  2. 협의매수'수용, 해외이주 세대전원 출국, 취학 및 근무상 현평으로 인한 출국[령154조1항2호]
  3. 1년 이상 거주한 주택을 취학 ' 근무상의 형편등 부득이한 사유로 양도하는 경우[령154조1항3호]
  4. 장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례[령155조의2]
  5. 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례[령155조의3]
고가주택의 범위[89조3호, 령156조]
1세대가 1주택과 주택양도시 조합입주권과 분양권을 보유하고 있는 경우 비과세 배제[법89조2항]
주택을 양도할 때 조합원 입주권도 주택수에 포함시키다는 내용

주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례[령156조의2]
주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례[령156조의3]

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▒ 1세대1주택[법89조1항3호]

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
대통령령으로 정하는 규정은 시행령154조와 155조등을 말함

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▒ 조합원입주권[법89조1항 4호]

개요

법89조1항4호에서 조합원입주권 양도시 비과세 및 (조합원입주권과 + 대체주택만 보유)로 조합원입주권 양도시 비과세 규정

법89조2항에서 주택양도시 조합원주권 및 분양권이 있으면 비과세 배제 원칙규정
법89조2항본문 단서에서 주택양도시 조합원입주권이 있어도 비과세 되는 예외규정 적용
제156조의2 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례
제156조의3 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례
조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득.
다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
※령155조18항한국자산공사등에 매각을 의뢰한 경우등
관리처분계획인가일등에 보유 및 거주요건을 충족하고 양도일 현재 1주택이면 비과세되는지 아니면 추가적으로 관리처분계획인가일 등에도 1주택 요건을 충족해야 하는지?
※ 법89조 1항 3호 가목
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(기획재정부 재산세제과-394, 2010.4.28.) 관리처분계획인가일 등에는 거주 및 보유요건만을 충족하면 되고, 양도일 현재에만 1주택요건을 충족하면 비과세

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▒ 5년이상 거주한 건설임대주택 [령154조1항1호]

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

1세대가 국내에 1주택을 가지고 있는 경우로서 아래의 사유에 해당하는 경우에는 거주기간'보유기간에 제한을 받지 아니한다.
시행규칙 71조 ③항
영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란

세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) ~~또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)~~이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)
임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서

당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 주택은 보유기간 및 거주기한의 제한을 받지 아니하는 것입니다.
1. 임대주택법 제2조
  (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
  
  1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
  
  2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
  
  가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
  
  나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택
  4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다
2. 제6조 (임대사업자의 등록)
  
  ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. <개정 1996.12.30, 2000.1.12>

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▒협의매수'수용, 해외이주 세대전원 출국, 취학 및 근무상 현평으로 인한 출국 [령154조1항2호]

1세대가 국내에 1주택을 가지고 있는 경우로서 아래에 해당하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.[령154조1항 단서]

주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다.)의 전부 또는 일부가 협의매수'수용 되는 경우

양도일 등으로부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함한다.
해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 다만 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
1년 이상 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우
다만 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

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▒ 1년 이상 거주한 주택을 취학 ' 근무상의 형편등 부득이한 사유로 양도하는 경우[령154조 1항 3호, 규칙71조3항]

~~세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는~~ 세대 전원이 아래의 어느 하나의 사유로 다른 시 '군으로 주거를 이전하는 경우로서 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.[령154조1항 단서]

광역시 지역 안에서 구지역과 읍'면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍'면지역간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다.

「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

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▒ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우[령154조 1항 3호, 규칙71조3항]

거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다[령154조1항 단서]

거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

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▒ 배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우[령152조의3(1세대의 범위)]

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▒ 보유기간의 계산[령154조 5항 과 8항]

보유기간

장기보유특별공제[법95조]시 보유기간 계산규정을 준용한다.
구체적으로는 아래와 같다.
보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

다만, 배우자 이월과세[법97조] 규정이 적용되는 경우에는 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
주의 ; 양도일에 같은 세대원이 아니면 증여받은날이 됨

2022년 5월 10일부터 1세대1주택 판정시 보유기간을 다주택자가 1주택이 된 날로부터 새로 기산하는 규정은 삭제

다만, 2주택 이상

(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되,
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분
[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]
한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)

을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

A'B주택을 보유한 1세대가 2020.12.31 이전에 B주택을 양도한 후 2021.1.1. 현재 A주택만 보유하고 있는 경우 소득세법 시행령 제154조 제5항(2019.2.12 대통령령 제29523호) 개정규정이 적용되지 않으므로, 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간의 기산점은 당초 A주택의 취득일임(기재부 재산세제과-1132, 2020.12.24)

거주기간[령154조6항]

거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
재건축,거주자로 전환, 상속의 경우 거주기간 및 보유기간 [령154조8항]

거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

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▒ 가족의 범위[법88조6호, 구령154⑥]

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▒ 주택부수토지[법 89조1항 ,령154조7항]

도시지역안의 토지 5배
다만, 수도권 내 주거'상업'공업지역 내의 토지 3배(2020년1월1일 이후 양도분부터 적용)
도시지역 밖의 토지 10배

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▒ 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도한 경우[령154조9항]

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▒ 겸용주택의 1세대1주택의 범위[령154조3항]

주택의 면적	≤	주택외의 면적	→	주택부분만 비과세 여부 판단
주택의 면적	＞	주택외의 면적	→	전체를 주택으로 보아 비과세 여부 판단

① 주택의 정착면적	=	건물전체정착면적	×	주택부분면적
				건물전체연면적

② 주택에 부수되는 토지면적	=	건물에 부수된 전체토지면적	×	주택 정착면적
				건물전체 정착면적

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▒ 공동소유주택의 주택수 계산[령154조의2]

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▒ 대체취득에 의한 1세대 1주택 비과세 [령155조1항 령155조16항] tag 155조;11세대1주택 특례

연혁
- 2023-01-12일 이후 양도분부터는 조정대상지역 내 대체주택 취득시 신규취득 취득일로부터 3년내 종전 주택을 양도하면 됨
- 2020-05-10일 이후 조정대상지역내 대체주택 취득시 신규주택 취득일로부터 2년내 종전 주택을 양도하면되고, 신규주택 취득일로부터 1년 내 전입요건은 삭제
- 2019-12-17일 이후 조정대상지역 내 종전주택 소유한 자가 조정대상지역 내 대체주택을 취득한 경우는 신규주택 취득일로부터 1년 내 세대전원이 신규주택에 전입하고신규주택 취득일로부터 1년 내 종전주택 양도
- 2018-09-13 이후 조정대상지역 내 종전주택 소유한 자가 조정대상지역 내 대체주택을 취득한 경우는 종전주택 2년 내 양도
- 종전주택 취득일로부터 1년 경과하여 대체주택 취득 대체주택 취득후 3년 내 양도
- 보유기간은 양도일 현재로 판단하는 것임
1세대1주택 비과세요건을 갖춘 1주택(이하 "종전주택"이라 한다)을 보유한 1세대가 새로운 주택을 취득함으써 일시적 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고새로운 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다.

2018-09-14 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 분부터는 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 비과세한다.
다만 2018-09-13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)을 취득한 경우 및 2018-09-13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전규정(중복보유기간 3년)을 적용함
3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 아래의 사유에 해당하는 경우로서 양도된 경우는 비과세를 적용한다.
[소령155조 8항]
1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
2. 법원에 경매를 신청한 경우
3. 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우
4. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
5. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다)의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
아래의 사유에 해당하면 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 경과하여 대체주택 취득요건을 적용하지 아니한다.
이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는
1. 154조제1항1호. : 건설임대주택을 분양전환받아 양도
2. 154조제2항2호가목 :종전의 주택이 협의매수'수용되는 경우
3. 154조제2항3호:1년 이상 거주한 주택을 취학 등 부득이한 사유로 양도
협의매수되거나 수용되는 경우되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년(2017-02-02 이전은 3년) 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 보아 1년이 경과하여 대체주택을 취득해야 한다는 요건을 판단한다.
다른 주택 취득후 5년이내 양도해도 비과세 되는 경우 [령155조16항]

수도권에 소재한 법인 또는 공공기관이 수도권 외의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 당해 공공기관 또는 법인이 이전한 시'군 또는 이와 연접한 시'군 안의 지역에 소재하는 경우에는 종전주택을 5년 이내에 양도하면 비과세 적용하며 종전주택의 취득일로부터 1년이 경과하여 대체주택을 취득요건은 적용하니 아니한다.
관련 판례

서일46014-11752,2002.12.26
1세대가 3주택 상태에서 먼저 1주택을 양도한 후에 두 번째 주택을 양도하는 경우, 양도시점을 기준으로 하여 소득세법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례)에 해당하는 종전주택에 대하여는 2002.11.23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 양도소득세가 비과세되는 것임
거주주택 비과세[155조20항]

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며,

같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는

같은 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과

그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가
각각 제1호와 제2호 또는
제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

(2) 직전 거주주택이 있는 경우

이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것

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▒ 일반주택양도시 상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조2항]

개요

상속개시 당시 보유하던 일반주택1채'조합원입주권'분양권 + 동일세대원이 아닌 자로부터 받은 법소정상속주택 1채 - 일반(완성 또는 분양받은)주택 양도시 = 상속주택의 주택수 제외하여 비과세 판정

2013-02-15 이후 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 일반주택만 해당됨
2013-02-14 이전 취득분은 상속개시 후 취득한 일반주택도 해당된다.
2010-02-18 동거봉양 합가로 인한 2주택이 된 후 상속을 받은 경우는 비과세 규정을 적용받음

*법소정 상속주택 상속개시당시 피상속이 보유한1주택을 말하며, 여러개인 경우는 법에서 정한순서에 의한 1주택만을 말하며, 상속받은 1주택등이 재개발등으로 2주택 이상이 된 경우에도 그 중 1개의 주택만을 법소정상속주택으로 본다

* 법소정 상속주택에는 같은 세대원으로부터 상속받은 경우는 제외하나, 법소정 동거 봉양을 위한 합가로 2주택이 된 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택을 포함한다.

* 일반주택은 상속개시당시 보유한 일반주택과 상속개시 보유한 조합원입주권 및 분양권으로 취득한 주택을 포함한다.

2013년 2월 14일까지 취득한 일반주택은 상속시점 이후에 취득한 경우도 비과세
부 칙 <대통령령 제24356호, 2013. 2. 15.>
제20조(1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례) 제155조제2항, 제156조의2제6항 및 제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다.
일반주택 + 상속 주택 - 일반주택 양도= 비과세[155조2항]

*법 소정 상속주택: 상속개시 당시 보유한 별도세대인 피상속인으로 상속받은 1주택을 말하며, 2주택 이상 상속받은 경우는 법에서 정한 1주택만을 말하며, 1개의 상속주택이 재개발등으로 2개 이상이 된 경우에도 1주택만 상속주택으로 본다.

*법소정 동거봉양합가는 1세대1주택가 1세대1주택자인 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 합가하는 경우를 말하며, 합가후 10년 이내 먼저 양도하는 합가전 보유주택은 주택수에 불문하고 비과세한다.

상속주택은 같은세대원인 피상속인으로부터 받은 경우는 제외하나, 법 소정의 동거봉양합가로 합친 경우로 합가 이전부터 보유하던 주택은 포함한다

*일반주택: 상속개시 당시상속인이 보유하고 있던 주택과 분양권'조합원입주권으로 취득한 주택을 말하명, 상속개시 2년전에 피상속인으로부터 증여받은 주택과 분양권'조합원입주권으로 취득한 주택은 제외한 다

상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 “소규모재건축사업등”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
다만, 2002.12.31. 이전에 1주택 또는 무주택 상태에서 상속받은 1주택을 2004.12.31.까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세 됩니다.

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▒일반주택양도시 공동상속주택에 대한 1세대 2주택 예외규정[령155조3항]

[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]

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▒ 동거봉양으로 인하 합가로 인한 1세대 2택[령155조4항]

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 한다.

자녀 1주택 + 60세이상 직계존속 1주택 → 합가후 10년 이내에 먼저 양도하는 주택= 주택수 판정시 1주택으로 보아 양도주택 비과세

60세 이상의 직계존속에는 아래에 해당하는 사람를 포함한다.
배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람
직계존속의(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우
요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로 중증질환이 있는 일정한 사람

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▒ 결혼으로 인한 1세대 2택[령155조5항]

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 한다.

1주택을 보유하는 자 + 1주택을 보유하는 자 → 혼인 후 5년 이내 양도
1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자 + 1주택을 보유하는 자 → 혼인 후 5년이내 양도

【질의】* 재산-1761, 2008.07.18
(사실관계)

- A주택(2003년 11월 취득)을 소유한 여자와 B주택(2006년초 취득)을 소유한 남자가 2007년 혼인함.
- 2008.6.2. 부인이 C주택을 취득함.
- 2008.6.3. A주택을 양도함.

(질의내용)
- 혼인으로 2주택(A, B주택)이 된 상태에서 혼인한 날부터 2년 이내(C주택을 취득한 날부터는 1년 이내)에 종전주택(A주택)을 양도하는 경우 1주택으로 보아 비과세 되는지 여부

【회신】
1주택(이하 “A주택”이라 함)을 보유하고 있는 자가 1주택(이하 “B주택”이라 함)을 보유하고 있는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(이하 “C주택”이라 함)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우로서 그 혼인한 날로부터 2년 이내에, 그리고 C주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정함.

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▒ 1주택+문화재주택 [령155조6항]

아래에 해당하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개 씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 유휴하고 있는 것으로 보아 1세대1주택비과세 규정을 적용한다.

지정문화재 등록문화재

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▒ 1주택+농어촌주택 [령155조7항]

일정한 사유로 소유한 농어촌주택

1주택 + 농어촌주택 → 일반주택 양도 = 1주택의로 보아 비과세(취득일로부터 귀농 주택은 5년 이내 일반주택 양도 요함)

수도권 외 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다.
다만, 귀농주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.
1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다.)
2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다)이 취득일 이후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 주택
이농주택 [령155조9항]

이농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시'구'읍'면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

귀농주택 [령155조10항]

귀농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로서 아래의 요건을 갖춘 것을 말한다.

본적지 또는 연고지에 소재할 것
고가주택에 해당하지 아니할 것
대지면적이 660제곱미터 이내일 것
영농 또는 영어를 목적으로 취득한 것으로 아래에 하나에 해당할 것
1. 1000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
2. 일정한 어업인이 취득하는 것일 것
  "일정한 어업인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
  1. 「수산업법」에 의한 신고ㆍ허가 및 면허어업자
  2. 제1호의 자에게 고용된 어업종사자

귀농주택 소유자가 귀농일부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 아니한다.
이경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산한다.

납부할 양도소득세

일반주택 양도 당시 귀농주택을 적용하지 아니하였을 경우에 납부하였을 세액

일반주택 양도당시 귀농주택을 적용받아 납부한세액

귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌 주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도한 1개의 일반주택에 한하여 비과세 규정을 적용한다. [령155조 11항]

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▒ 부득이한 사유로 수도권 밖에 보유주택 + 일반주택[령155조8항]

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▒ 다가구주택[령155조15항,규칙74조]

일정한 다가구주택이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다.
이경우 비과세 판정시 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
다만, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

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▒ 개건축 아파트의 입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 특례[령155조17항2022.02.15. 삭제]

> 관리처분계획의 인가일 등에 기존주택 1세대1주택 비과세요건 충족
> 입주권 양도시 다른 주택이 없는 경우, 1주택을 취득후 1년이내 입주권 양도
> 부동산에 관한 권리로 과세하지 않고 1세대1주택으로 보아 비과세

부동산에 관한 권리로 과세하지 않고 1세 1주택으로 보아 비과세

"도시 및 주거환경정비법"에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 아래에 해당하는 경우 부동산에 관한 권리 규정에 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
.
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
② 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우

당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도하는 경우에 한한다.

(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는자에 한한다.)

다시말하면, 재건축아파트의 입주권이 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되기 위해서는 “사업계획승인일 등 현재” 및 “동 입주권 양도일 현재” 모두 소득세법시행령 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 하는 것입니다.

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▒ 거주주택 비과세[법155조20항]

장기임대주택+거주주택 비과세

2018-07-11 단기매입임대주택 및 장기일반임대주택 중 아파트에 대한 신규 등록시 감면배제
2018년9월 14일 이전 취득주택
비조정대상지역에서 장기임대주택
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2015. 2. 3., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다. <개정 2018. 2. 13., 2022. 2. 15.>
㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2017. 2. 3., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2022. 2. 15.>

1. 납부할 양도소득세 계산식
거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액

2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 않게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하거나 해당 어린이집을 계속 운영하는 것으로 본다.

나. 재건축사업, 재개발사업 또는 소규모재건축사업등의 사유가 있는 경우에는 어린이집을 운영하지 않은 기간 또는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택의 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획(소규모재건축사업등의 경우에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획을 말한다. 이하 “관리처분계획등”이라 한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.

다. 「주택법」 제2조에 따른 리모델링 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택이 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인일 또는 같은 법 제66조에 따른 리모델링의 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.

라. 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

1) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)

2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다.

1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우

2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우
㉓ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다. <신설 2020. 10. 7.>

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
㉔ 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>

1. 「영유아보육법」 제24조에 따라 어린이집 운영을 위탁받은 경우 국공립어린이집의 위탁계약증서 사본

2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본. 이 경우 「주민등록법」 제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.

4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
㉕ 제24항에 따라 신고서를 제출받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인해야 하며, 신청인이 제1호 또는 제4호의 서류 확인에 동의하지 않는 경우에는 이를 제출하도록 해야 한다. <신설 2011. 10. 14., 2012. 2. 2., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15., 2023. 9. 26.>

1. 주민등록표 등ㆍ초본

2. 거주주택의 토지ㆍ건축물대장 및 토지ㆍ건물 등기사항증명서

3. 장기임대주택 또는 장기어린이집의 등기사항증명서 또는 토지ㆍ건축물대장 등본

4. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「영유아보육법」 제13조에 따른 어린이집 인가증
민간임대주택에 관한 특별법 부 칙 <법률 제17482호, 2020. 8. 18.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조제1항제12호, 제48조제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.

제2조(결격사유에 관한 적용례) ① 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조의6제1호의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 임대사업자로 등록하거나 제5조제3항 본문에 따른 등록사항 변경신고를 통하여 임대주택을 변경ㆍ추가신고하는 경우부터 적용한다.

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례)
① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.
관련 판례등

’19.2.12. 전에 취득한 거주주택, 장기임대주택, 분양권(’19.2.12. 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급)을 보유한 경우, 소득령§155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례 재차 적용이 가능하며, 소득령§156의3②의 중첩 적용이 가능함[ 서면-2022-부동산-4093 [부동산납세과-688] , 2023.03.14]

귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 2021.1.1. 이후 주택(A)을 취득하고 그 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 분양권(B)을 취득하여 해당 분양권(B)이 주택(B)으로 완공된 경우로서 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 및 ｢같은 법 시행령｣ 제156조의3제2항을 적용받을 수 없는 것이며, A주택을 2년 이상 보유하고 2024.5.9.까지 양도하는 경우에는 ｢같은 법 시행령｣(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제167조의10제1항제12의2호에 따라 중과세율 적용이 배제되는 것입니다. [ 양도, 서면-2022-법규재산-3293 [법규과-718] , 2023.03.21 ]
[ 관련법령 ] 소득세법 시행령 제156조의3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

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▒ 장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례[령155조의2]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 아래의 요건을 갖춘 장기저당보담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택을양도하는 경우에는 비과세규정을 적용함에 있어 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
① 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세일 이상일 것
② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월'매분기별로 또는 그 밖에 일정한 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것
③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것
1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1세대가 장기저당담보주택을 게약기간 만료 이전에 양도하는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 아니한다.

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▒ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례[령155조의3]

개요

거주기간의 예외로 거주요건으로 충족하지 못하여 비과세를 받을 수 없는 주택을 상생임대주택으로 등록하여 비과세를 받을 수 있다.
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
제154조(1세대1주택의 범위) 제1항 조정대상지역소재한 주택 취득시 2년이상 거주
제155조 (1세대1주택의 특례) 20항 제1호:2년이상 거주주택
제159조의4 (장기보유특별공제)

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023. 2. 28.>
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>

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▒ 고가주택의 범위[령156조]

고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액의 이 12억원(2021-12-08 이후 양도분부터 적용, 종전9억원)을 초과하는 것을 말한다.

{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}

일부양도 등의 경우
양도당시 실지거래가액 환산액 = 실지거래가액 합계액

( 양도하는부분의 면적(타인소유면적 포함) )
전체주택면적
령154조3항 본문의 규정(겸용주택)에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다.)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
주택면적이 크면 전부를 주택으로 본다[령15조3항 본문]
주택면적인 같거나 작은 경우는 주택부분만 주택으로 본다[령15조3항 단서]

※ 참고
2020년2월11일 개정세법에서 소령160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)규정에서 가로안을 신설하여 겸용주택의 경우 주택외의 부분은 주택으로 보지 않도록 신설함으로써
겸용주택으로서 주택면적이 큰 경우에는
고가주택 판정은 령156조에 따라 상가를 포함해서 하나
소득금액계산은 령160조 규정에 따라 기준시가 등으로 안분한 주택외 부분에는 12억을 공제하지 않고 양도차익을 계산하며
장기보유특별공제시 주택으로 보지 않음로 일반적인 표1의 장기보유특별공제를 적용한다.
2022년 이1월 1일 이후 양도하는부분부터 적용
단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택을 판정한다.

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▒ 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우 [령156조의2]

개요

법89조1항 4호 적격 조합원 입주권양도시 비과세 및 (조합원입주권 + 대체주택취득)-조합원입주권 양도시 비과세

법89조 2항 본문에서 주택양도시 조합원 입주권 및 분양권을 보유하고 있으면 비과세를 배제한다는 원칙 규정
법89조2항 본문 단서에서 주택양도시 조합원 입주권및 분양권을 보유하더라고 비과세되는 예외를 시행령에 위임
[2항]

3항부터 11항까지 충족하면 1세대1주택양도시 조합원 입주권을 보유하더라도 비과세 적용
종전주택 + (승계)조합원입주권 [3항]

종전주택 + 1년이 지난 후 조합원입주권 취득 - 완성 후 3년 이내 종전주택 양도시 = 비과세
* 건설임대주택을 분양받은 경우 등 1년이 지난후 취득요건 예외
* 경매진행중 등 3년 이내 양도못해도 인정하는 규정

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
종전주택 + (승계)조합원 입주권 [4항]

종전주택 + 1년이 지난 후 조합원입주권 취득 + 완성 후 3년 이내 세대전원 이사하여 1년 이상 거주한다면 - 완성 후 3년이 경과하여 종전주택 양도하여도 = 비과세

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
(최초) 조합원입주권 + 일시거주주택(법문상 "대체주택")[5항]

종전주택 사업시행인가 + 후 일시적으로 거주할 주택 취득하여 1년 이상 거주 + 완성후 3년 이내 세대전원 이사하여 1년 이상 계속 거주하고 - 동 기간 내 일시거주한 주택 양도 = 보유기간 거주기간에 불문하고 비과세

* 취학 근무상 형평'질병 등으로 세대전원이 이사하지 못한 경우 예외 존재
* 취학등 부득이한 사유로 세대전원이 출국하는 경우 입국한 후 1년이상 계속 거주하면 거주 인정

⑤국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

쟁점: 사업시행인가일 현재일 이후 취득하고 대체주택 취득시 조합원입주권외에 다른 주택이 없어야 하는지?

쟁점2: 사업시행인가일 현재 2주택일 경우?
양도, 조심-2021-서-5174 , 2022.11.07 , 인용 , 완료 귀속연도 2021
청구인 세대는 쟁점주택을 취득시 재건축전주택만 보유한 국내에 1주택을 소유한 1세대로서 구 소득령 제156조의2 제5항의 요건을 갖추어 쟁점주택을 양도하였으므로, 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 대체주택에 해당하여 청구인에게 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하지 않고 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
일반주택 + 상속받은 조합원 입주권[6항]

상속개시 당시 보유한 일반주택(조합원입주권'분양권 포함) + 법소정 상속받은 조합원 입주권 - 일반주택(조합원입주권등이 변한 완성주택) 양도= 비과세

* 법소정 = 상속받은 주택또는 분양권이 없고, 조합원입주권이 여러개면 법에서 정한 1나만
* 법소정 상속주택이 공동상속인 경우 법에서 정한 자를 소유자로 한다
* 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일세대원인 경우는 동거봉양합가로 1세대 2주택이 된 경우로서 합가전 보유한 주택에 기초한 조합원입주권만 인정

⑥상속받은 조합원입주권[피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권만 해당하고, 공동상속조합원입주권(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1조합원입주권을 말하며, 이하 이 조에서 같다)의 경우에는 제7항제3호에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 상속받은 조합원입주권으로 본다(이하 제7항제2호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권

3. 피상속인이 소유한 기간 및 피상속인이 거주한 기간이 모두 같은 조합원입주권이 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1조합원입주권
상속주택 등과 일반주택등의 소유형태[7항]

1세대가(법소정 상속받은 주택 + 법 소정 상속받은 조합원 입주권 + 법 소정 상속받은 분양권+ 일반주택 + 일반 조합원 입주권) 보유 중 - 일반주택 양도

=1세대가 (일반주택 + 일반 조합원 입주권)보유 중 - 일반주택 양도

두 산식이 같다고 보고 3항~5항의 비과세를 검토하고 이 경우 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이어야 함
동거봉양을 위한 합가로 인한 경우[8항]

1주택등 이상 소유자 + 1주택 등 이상 소유한 직계존속 => 동거봉양합가 - 10년 이내 최초 양도주택 = 비과세

1주택등 이상 소유의 의미는 아래의 어느 하나를 소유하고 1세대를 구성하는 자
① 1주택
② 1조합원입주권 또는 1분양권
③ 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
혼인으로 인한 합가로 인한 경우[9항]

1주택등 이상 소유자 + 1주택등이상 소유자 => 혼인합가 - 5년 이내 최초양도주택 = 비과세

양도하는 주택이 1주택 소유자 => 혼인합가 - 5년 이내 최초양도주택 = 비과세
문화재주택[10항]

문화재 주택+ 일반주택 + 조합원입주권 - 일반주택 양도

일반주택 + 조합원 입주권 - 일반주택 양도

문화재주택이 없다고 가정하고비과세 여부 판단
농어촌주택 + 일반주택 등[11항]

농어촌주택 + 일반주택 + 조합원 입주권-일반주택 양도

=일반주택 + 조합원 입주권 - 일반주택 양도

농어촌주택이 없는 것처럼 가정하여 3항~5항의 비과세 여부를 판단

농어촌주택:수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택[령 155조 7항]
ⓢ상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
②이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농 주택
③영농또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
1세대1주택 특례적용신고서 제출[12항]

⑫제3항 내지 제11항의 규정을 적용받고자 하는 자는 기획재정부령이 정하는 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 법 제105조 또는 법 제110조의 규정에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한 내에 다음 각 호의 서류와 함께 제출하여야 한다.

1. 주민등록증 사본(주민등록표에 의하여 확인할 수 없는 경우에 한한다)

2. 삭제 <2006. 6. 12.>

3. 조합원입주권으로 전환되기 전의 주택의 토지 및 건축물대장등본. 다만, 제5항(제7항 내지 제11항의 규정에 따라 제5항을 적용받는 경우를 포함한다)의 규정을 적용받는 자에 한한다.

4. 삭제 <2006. 6. 12.>

5. 그 밖에 기획재정부령이 정하는 서류
완성후 3년내 완성주택에 세대전원이 이사하여 1년이상 거주하지 못한 경우[13항]

사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 납부하여야 할 세액을 신고'납부하여야 한다.

⑬제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항ㆍ제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.
1세대1주택 특례적용신고서를 제출받은 세무서장의 확인[14항]

⑭제12항에 따라 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 제출받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. 다만, 제1호의 경우 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 제출하도록 하여야 한다.

1. 주민등록표 등본

2. 양도하는 주택의 토지 및 건축물대장 등본

3. 농어촌주택의 토지 및 건축물대장등본(제11항의 경우에 한한다)
⑮ 피상속인이 상속개시 당시 주택은 소유하지 않고 조합원입주권과 분양권만 소유한 경우에는 상속인이 조합원입주권 또는 분양권 중 하나에 대해서만 선택하여 상속받은 것으로 보아 제6항, 제7항제2호 또는 제4호를 적용할 수 있다. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 분양권 또는 조합원입주권을 소유하고 있지 않은 경우여야 한다는 요건은 적용하지 않는다. <신설 2021. 2. 17.>

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▒ 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례[156조의3]

종전주택 + 대체목적으로 분양권 취득 [2항]

종전주택 + 1년 경과후 분양권 취득 - 완성 후 3년내 종전주택 양도= 비과세

임대주택을 분양받아 양도하는 등의 사유가 있는 경우 1년 내 분양권 취득도 인정
3년내 팔지 못해도 경매등이 진행중인 경우 예외 존재
종전주택+ 대체목적으로 분양권 취득[3항]

종전주택+ 1년 경과후 분양권 취득+ 완성 후 3년 이내 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주 - 완성 후 3년 경과 종전주택 양도 = 비과세

분양권의로 취득한 완성후 3년이내세대전원이 이사 1년 이상 거주
종전주택 분양권으로 취득한 주택의 완성후 3년내까지 양도
취학'근무'질병상의 부득이한 사유로 일부 세대원이 이사 못한 경우
일반주택등 + 상속받은 분양권[4항]

상속개시 당시 보유한 일반주택 등 + 법소정 상속받은1분양권- 일반주택 또는 완성주택 양도= 비과세

*상속개시 당시 보유한 일반주택 등이란 주택과 분양권 그리고 조합원입주권을 말함

*법소정 상속받은 분양권 피상속인이 상속개시일 현재 주택이나 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 분양권을 말하며, 2개의 법에서 정한 1개를 말하고 공동상속의 경우는 법에서 정한자의 소유로 본다.
상속받은 분양권이 2개인 경우 소유기간이 가강 긴 분양권, 소유기간이 동일하면 선택
수개의 법소정 상속주택등과 + 일반 주택등 + 분양권- 일반주택 양도[5항]

상속받은 주택 + 상속받은 조합원 입주권 + 상속받은 분양권 + 일반주택 + 분양권 -일반주택 or 분양권 양도
동거봉양 또는 혼인 합가후 최초 양도하는 주택[6항]

1주택 또는 1분양권 이상 보유한자 + 1주택 또는 1분양권 이상 보유한자=>합가=> 1주택과 1분양권, 1주택과 2분양권,2주택과 1분양권, 2주택 2분양권 등을 소유하게 되는 경우
조합원 입주권 규정에 따른다.
문화재주택 + 일반주택 + 분양권- 일반주택 양도[7항]

일반주택 + 분양권 -일반주택 양도로 보아 비과세 판정
농어촌주택 중 이농주택 + 일반주택 +분양권- 일반주택[8항]
일반주택 + 분양권- 일반주택으로 보아 비과세 판정
⑨ 제2항부터 제8항까지의 규정을 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 법 제105조 또는 법 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

1. 주민등록증 사본(제11항에 따라 주민등록표를 확인할 수 없는 경우로 한정한다)

2. 주택 공급계약서

3. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
⑩ 제3항을 적용받은 1세대(제5항ㆍ제7항 또는 제8항에 따라 제3항을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제3항제1호의 요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도 당시 같은 항을 적용받지 않을 경우에 납부했을 세액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다.
⑪ 제9항에 따라 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 제출받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인해야 한다. 다만, 신고인이 제1호의 서류 확인에 동의하지 않는 경우에는 이를 제출하도록 해야 한다.

1. 주민등록표 등본

2. 양도하는 주택의 토지 및 건축물대장 등본

3. 농어촌주택의 토지 및 건축물대장등본(제8항을 적용받는 경우로 한정한다)
⑫ 피상속인이 상속개시 당시 주택은 소유하지 않고 조합원입주권과 분양권만 소유한 경우에는 상속인이 조합원입주권 또는 분양권 중 하나에 대해서만 선택하여 상속받은 것으로 보아 제4항, 제5항제2호 또는 제4호를 적용할 수 있다. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 조합원입주권 또는 분양권을 소유하고 있지 않은 경우여야 한다는 요건은 적용하지 않는다.

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▒ 양도소득세액의 감면[소득세90]

양소득금액에 이법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 감면대상 양도소득금액이 있는 때에는 아래와 같이 계산한 감면세액을 산출세액에서 감면한다.

산출세액 × ( 감면대상 양도소득금액 - 비감면소득에 공제후 남은 양도소득기본공제 ) × 감면율
양도소득과세표준
조세특례제한법에서 양소득세 감면을 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 차감하는 방식으로 정한 경우는 아래와 같이 계산한다.

양도소득금액 - 감면대상 양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준

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▒ 양도소득세 비과세 또는 감면의 배제등[소득세91]

미등기 양도자산에 소득세법 기타의 법률에 의한 비과세 규정을 적용하지 아니함
토지 건물 부동산에 관한 권리를 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각호의 구분에 따른 금액을 뺀다.

2011-07-01 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용

비과세 배제 금액 = 비과세된 세액 - Min ( 비과세된 세액 , 실제거래금액과 차이금액 )
감 면 배제 금액 = 감면세액 - Min ( 감면세액 , 실제거래금액과 차이금액 )

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▒ 양도소득과세표준의 계산[법92조]

거주자의 양도소득 과세표준은 종합소득`퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다.
비거주자 [법121조]
비거주자 국내사업장등이 있으면 종합과세 기타 분리과세
국내사업장등이 있는 경우도 비거주자의 국내원천 퇴직소득과 국내원천부동산양도소득은 거주자와 마찬가지로 분류과세
다만 비거주자에게는 1세대1주택 비과세 규정과 1세대1조합원입주권 비과세 규정을 적용하지 않으며, 표2의 장기보유특별공제도 적용하지 않는다.

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▒ 양도소득세액읙 계산의 순서[법93조]

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▒ 양도소득의 범위[법94조]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 6. 3., 2014. 12. 23., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2020. 12. 29.>
1. 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
  
  가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
  
  나. 지상권
  
  다. 전세권과 등기된 부동산임차권
3. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등의 양도로 발생하는 소득
  
  가. 주권상장법인의 주식등으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주식등
  
  1) 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 대주주가 양도하는 주식등
  
  2) 1)에 따른 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장(이하 “증권시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 주식등. 다만, 「상법」 제360조의2 및 제360조의15에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전 또는 같은 법 제360조의5 및 제360조의22에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전에 대한 주식매수청구권 행사로 양도하는 주식등은 제외한다.
  
  나. 주권비상장법인의 주식등. 다만, 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권비상장법인의 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회가 행하는 같은 법 제286조제1항제5호에 따른 장외매매거래에 의하여 양도하는 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 “중소기업”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 중견기업의 주식등은 제외한다.
  
  다. 외국법인이 발행하였거나 외국에 있는 시장에 상장된 주식등으로서 대통령령으로 정하는 것
4. 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
  
  가. 사업에 사용하는 제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)
  
  나. 이용권ㆍ회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)
  
  다. 법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 “과점주주”라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등
  
  1) 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)의 가액
  
  2) 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다.
  
  라. 대통령령으로 정하는 사업을 하는 법인으로서 자산총액 중 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
  
  마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 “이축권”이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.
5. 5. 대통령령으로 정하는 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득(제16조제1항제13호 및 제17조제1항제10호에 따른 파생상품의 거래 또는 행위로부터의 이익은 제외한다)
6. 6. 신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외하며, 이하 “신탁 수익권”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득. 다만, 신탁 수익권의 양도를 통하여 신탁재산에 대한 지배ㆍ통제권이 사실상 이전되는 경우는 신탁재산 자체의 양도로 본다.
② 제1항제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]
시행령제157조 【주권상장법인대주주의 범위 등】
1. ① 삭제 <2017.2.3>
2. ② 삭제 <2000.12.29>
3. ③ 삭제 <2000.12.29>
4. ④ 법 제94조제1항제3호가목1)에서 "대통령령으로 정하는 주권상장법인의 대주주"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 장 및 제225조의2에서 "주권상장법인대주주"라 한다)를 말한다. <개정 2022.12.31, 2023.2.28, 2023.12.28>
  
  1. 주식등을 소유하고 있는 주주 또는 출자자 1인(이하 이 장에서 "주주 1인"이라 한다)이 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일(주식등의 양도일이 속하는 사업연도에 새로 설립된 법인의 경우에는 해당 법인의 설립등기일로 한다. 이하 이 조 및 제167조의8에서 같다) 현재 소유한 주식등의 합계액이 해당 법인의 주식등의 합계액에서 차지하는 비율(이하 이 장에서 "소유주식의 비율"이라 한다)이 100분의 1 이상인 경우 해당 주주 1인. 다만, 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 그와 「법인세법 시행령」 제43조제8항제1호에 따른 특수관계에 있는 자(이하 이 조에서 "주주 1인등"이라 한다)의 소유주식의 비율 합계가 해당 법인의 주주 1인등 중에서 최대인 경우로서 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 그와 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자(이하 이 장에서 "주권상장법인기타주주"라 한다)의 소유주식의 비율 합계가 100분의 1 이상인 경우에는 해당 주주 1인 및 주권상장법인기타주주를 말한다.
  
  가. 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람
  
  나. 「국세기본법 시행령」 제1조의2제3항제1호에 해당하는 자
  
  다. 삭제 <2023.2.28>
  
  라. 삭제 <2023.2.28>
  
  마. 삭제 <2023.2.28>
  
  바. 삭제 <2023.2.28>
  
  2. 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인이 소유하고 있는 해당 법인의 주식등의 시가총액이 50억원 이상인 경우의 해당 주주 1인. 다만, 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인등의 소유주식의 비율 합계가 해당 법인의 주주 1인등 중에서 최대인 경우로서 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 주권상장법인기타주주가 소유하고 있는 주식등의 시가총액이 50억원 이상인 경우에는 해당 주주 1인 및 주권상장법인기타주주를 말한다.
5. ⑤ 제4항제1호 및 제2호에도 불구하고 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인의 소유주식의 비율 또는 주주 1인이 소유하고 있는 해당 법인의 주식등의 시가총액이 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 해당하는 경우에는 해당 주주 1인을 대주주로 본다. 다만, 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인등의 소유주식의 비율 합계가 해당 법인의 주주 1인등 중에서 최대인 경우로서 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 주권상장법인기타주주의 소유주식의 비율 합계 또는 주주 1인 및 주권상장법인기타주주가 소유하고 있는 해당 법인의 주식등의 시가총액이 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 해당하는 경우에는 해당 주주 1인 및 주권상장법인기타주주를 대주주로 본다. <개정 2022.12.31, 2023.12.28>
  
  1. 코스닥시장상장법인[대통령령 제24697호 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙 제8조에 따른 코스닥시장(이하 "코스닥시장"이라 한다)에 상장된 주권을 발행한 법인을 말한다]의 주식등의 경우: 소유주식의 비율(이 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우에는 소유주식의 비율 합계를 말한다)이 100분의 2 이상이거나 시가총액이 50억원 이상인 경우
  
  2. 코넥스시장상장법인[「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 코넥스시장(이하 "코넥스시장"이라 한다)에 상장된 주권을 발행한 법인을 말한다]의 주식등의 경우: 소유주식의 비율(이 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우에는 소유주식의 비율 합계를 말한다)이 100분의 4 이상이거나 시가총액이 50억원 이상인 경우
6. ⑥ 법 제94조제1항제3호나목 단서에서 "대통령령으로 정하는 주권비상장법인의 대주주"란 제167조의8제1항제2호에도 불구하고 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 그와 다음 각 호의 구분에 따른 관계에 있는 자(이하 이 장에서 "주권비상장법인기타주주"라 한다)의 소유주식의 비율 합계 또는 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주가 소유하고 있는 해당 법인의 주식등의 시가총액이 제5항제2호의 기준에 해당하는 경우의 해당 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주를 말한다. <개정 2022.12.31, 2023.2.28>
  
  1. 주주 1인등의 소유주식의 비율 합계가 해당 법인의 주주 1인등 중에서 최대인 경우: 제4항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
  
  2. 주주 1인등의 소유주식의 비율 합계가 해당 법인의 주주 1인등 중에서 최대가 아닌 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
  
  가. 직계존비속
  
  나. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 사람을 포함한다)
  
  다. 「국세기본법 시행령」 제1조의2제3항제1호에 해당하는 자
7. ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정에 따른 시가총액을 계산할 때 시가는 다음 각 호의 금액에 따른다. <신설 2018.2.13>
  
  1. 주권상장법인의 주식등의 경우에는 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재의 최종시세가액. 다만, 직전사업연도 종료일 현재의 최종시세가액이 없는 경우에는 직전거래일의 최종시세가액에 따른다.
  
  2. 제1호 외의 주식등의 경우에는 제165조제4항에 따른 평가액
8. ⑧ 제4항부터 제7항까지의 규정을 적용할 때 피합병법인의 주주가 합병에 따라 합병법인의 신주를 교부받아 그 주식을 합병등기일이 속하는 사업연도에 양도하는 경우 대주주의 범위 등에 관하여는 해당 피합병법인의 합병등기일 현재 주식보유 현황에 따른다. <신설 2010.2.18, 2018.2.13>
9. ⑨ 제4항부터 제7항까지의 규정을 적용할 때 분할법인의 주주가 분할에 따라 분할신설법인의 신주를 교부받아 그 주식을 설립등기일이 속하는 사업연도에 양도하거나 분할법인의 주식을 분할등기일이 속하는 사업연도에 분할등기일 이후 양도하는 경우 대주주의 범위 등에 관하여는 해당 분할 전 법인의 분할등기일 현재의 주식보유 현황에 따른다. <신설 2013.2.15, 2018.2.13>
10. ⑩ 주주가 일정기간 후에 같은 종류로서 같은 양의 주식등을 반환받는 조건으로 주식등을 대여하는 경우 주식등을 대여한 날부터 반환받은 날까지의 기간 동안 그 주식등은 대여자의 주식등으로 보아 제4항부터 제7항까지의 규정을 적용한다. <신설 2013.2.15, 2018.2.13>
11. ⑪ 거주자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 사모집합투자기구를 통하여 법인의 주식등을 취득하는 경우 그 주식등(사모집합투자기구의 투자비율로 안분하여 계산한 분으로 한정한다)은 해당 거주자의 소유로 보아 제4항부터 제7항까지의 규정을 적용한다. <신설 2013.2.15, 2018.2.13>
12. ⑫ 제4항제1호, 제5항 및 제6항에도 불구하고 소유주식의 비율 또는 소유주식의 비율 합계가 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 해당 규정에 따른 기준에 미달하였으나 그 후 주식등을 취득함으로써 그 기준에 해당하게 되는 경우에는 그 취득일 이후의 주주 1인, 주권상장법인기타주주 또는 주권비상장법인기타주주를 해당 규정에 따른 주권상장법인 또는 주권비상장법인의 대주주로 본다. <신설 2022.12.31>
  
  [제목개정 2018.2.13]
시행령 제157조의2 【중소기업 및 중견기업의 범위】 버튼접기
1. ① 법 제94조제1항제3호나목 단서에서 "대통령령으로 정하는 중소기업"이란 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 기업을 말한다. <개정 2020.2.11>
2. ② 법 제94조제1항제3호나목 단서에서 "대통령령으로 정하는 중견기업"이란 주식등의 양도일 현재 「조세특례제한법 시행령」 제6조의4제1항에 따른 중견기업에 해당하는 기업을 말한다. <개정 2020.2.11, 2021.2.17>
3. ③ 제1항을 적용할 때 중소기업에 해당하는지 여부의 판정은 「중소기업기본법 시행령」 제3조의3제1항에도 불구하고 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재를 기준으로 한다. 다만, 주식등의 양도일이 속하는 사업연도에 새로 설립된 법인의 경우에는 주식등의 양도일 현재를 기준으로 한다. <신설 2020.2.11>
  
  [본조신설 2018.2.13]
시행령 제157조의3 【국외주식 등의 범위】

제158조 【과점주주의 범위 등】

① 법 제94조제1항제4호다목1)ㆍ2) 외의 부분에서 "소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주"란 법인의 주주 1인과 주권상장법인기타주주 또는 주권비상장법인기타주주가 소유하고 있는 주식등의 합계액이 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우 그 주주 1인과 주권상장법인기타주주 또는 주권비상장법인기타주주(이하 "과점주주"라 한다)를 말한다. <개정 2017.2.3, 2020.2.11, 2022.12.31>
②법 제94조제1항제4호다목은 과점주주가 주식등을 과점주주 외의 자에게 여러 번에 걸쳐 양도하는 경우로서 과점주주 중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급해 3년 내에 과점주주가 양도한 주식등을 합산해 해당 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 양도하는 경우에도 적용한다. 이 경우 법 제94조제1항제4호다목에 해당하는지는 과점주주 중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간 중 최초로 양도하는 날 현재의 해당 법인의 주식등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다. <개정 2014.2.21, 2017.2.3, 2019.2.12>
③ 법 제94조제1항제4호다목1)ㆍ2) 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 과점주주가 해당 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 과점주주 외의 자에게 양도한 주식등 중에서 양도하는 날(여러 번에 걸쳐 양도하는 경우에는 그 양도로 양도한 주식등이 전체 주식등의 100분의 50 이상이 된 날을 말한다)부터 소급해 3년 내에 해당 법인의 과점주주 간에 해당 법인의 주식등을 양도한 경우를 말한다. 이 경우 제2항을 준용한다. <신설 2019.2.12>
④법 제94조제1항제4호다목ㆍ라목 및 제2항의 자산총액은 해당 법인의 장부가액(「소득세법」 제94조제1항제1호에 따른 자산으로서 해당 자산의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다. <개정 1996.12.31, 1998.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2010.12.30, 2017.2.3, 2019.2.12, 2023.2.28>

1. 「법인세법 시행령」 제24조제1항제2호바목 및 사목에 따른 무형자산의 금액

2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금ㆍ대여금 및 기획재정부령으로 정하는 금융재산의 합계액
⑤ 제4항 각 호 외의 부분 전단에도 불구하고 자산총액을 계산할 때 동일인에 대한 「법인세법」 제28조제1항제4호나목에 따른 가지급금 등과 가수금이 함께 있는 경우에는 이를 상계한 금액을 자산총액으로 한다. 다만, 동일인에 대한 가지급금 등과 가수금의 발생시에 각각 상환기간 및 이자율 등에 관한 약정이 있는 경우에는 상계하지 아니한다. <신설 2016.2.17, 2019.2.12>
⑥ 법 제94조제1항제4호다목2) 전단에 따른 다른 법인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로 한다. <신설 2017.2.3, 2019.2.12>

1. 법 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다) 보유비율이 100분의 50 이상인 법인

2. 제8항에 따른 사업을 하는 법인으로서 제7항에 따라 계산한 부동산등 보유비율이 100분의 80 이상인 법인

⑦법 제94조제1항제4호다목2) 전단에 따른 다른 법인의 부동산등 보유비율은 다음 계산식에 따라 계산한 부동산등 보유비율로 한다. <신설 2017.2.3, 2019.2.12, 2020.2.11> img56772989

다른 법인의 부동산등 보유비율	=	A	+	B	+	C
		D
A: 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조 제1항 제1호의 자산가액 B: 다른 법인이 보유하고 있는 법 제94조 제1항 제2호의 자산가액 C: 다른 법인이 보유하고 있는 국세기본법 시행령 제1조의2 제3항 제2호 및 같은 조 제4항에 따른 경영지배관계에 있는 법인이 발행한 주식가액에 그 경영지배관계에 있는 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액 D: 다른 법인의 자산총액

⑧ 법 제94조제1항제4호라목에서 "대통령령으로 정하는 사업"이란 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 골프장업ㆍ스키장업 등 체육시설업, 「관광진흥법」에 따른 관광사업 중 휴양시설관련업 및 부동산업ㆍ부동산개발업으로서 기획재정부령으로 정하는 사업을 말한다. <신설 2017.2.3, 2019.2.12>

[제목개정 2017.2.3]

↑위로

▒ 양도소득금액과 장기보유특별공제[법95조 ]

① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. <개정 2023.12.31>

②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <개정 2012.1.1, 2013.1.1, 2014.1.1, 2015.12.15, 2017.2.8, 2017.12.19, 2020.8.18, 2023.12.31> img39763405

표1. 적용요건 = 3년 이상 보유 보유기간(3년 이상~ 15년 이하) × 2%
보유기간	공제율
3년 이상~ 4년 미만	6%
4년 이상~ 5년 미만	8%
5년 이상~ 6년 미만	10%
6년 이상~ 7년 미만	12%
7년 이상~ 8년 미만	14%
8년 이상~ 9년 미만	16%
9년 이상~ 10년 미만	18%
10년 이상~ 11년 미만	20%
11년 이상~ 12년 미만	22%
12년 이상~ 13년 미만	24%
13년 이상~ 14년 미만	26%
14년 이상~ 15년 미만	28%
15년 이상은 15년 적용	30%

img73631051

표2. 적용요건 = 1세대1주택 + 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 보유기간(3년 이상~ 10년이하) × 4% + 거주기간(2년 이상~ 10년이하) × 4%
보유기간	공제율	거주기간	공제율
3년 이상~ 4년 미만	12%	2년 이상 3년 미만 (보유기간 3년이상에 한정함)	8%
3년 이상~ 4년 미만	12%	3년 이상~ 4년 미만	12%
4년 이상~ 5년 미만	16%	4년 이상~ 5년 미만	16%
5년 이상~ 6년 미만	20%	5년 이상~ 6년 미만	20%
6년 이상~ 7년 미만	24%	6년 이상~ 7년 미만	24%
7년 이상~ 8년 미만	28%	7년 이상~ 8년 미만	28%
8년 이상~ 9년 미만	32%	8년 이상~ 9년 미만	32%
9년 이상~ 10년 미만	36%	9년 이상~ 10년 미만	36%
10년 이상은 10년 적용	40%	10년 이상은 10년 적용	40%

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2019.12.31>
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 2014.1.1, 2015.12.15, 2016.12.20>
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2009.12.31] [제목개정 2023.12.31]
시행령제159조의4(장기보유특별공제)
시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)
1. ①법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 1999. 9. 18., 2002. 12. 30., 2008. 2. 22., 2009. 2. 4., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>
  
  1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 img112863497
  법95조 제1항에 따른 양도차익 ＝ 양도차익 × 양도가액 - 12억원
  양도가액
  
  ＊추가: 이경우 주택 또는 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원을 다음과 같이 안분계산한다.
  
  12억원 안분계산액 = 12억원 × 주택 또는 토지의 양도가액
  주택 + 부수토지 양도가액의 합
  
  2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 img112863499
  법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 - 12억원
  양도가액
2. ②제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
  
  [제목개정 2002. 12. 30.]

시행령 제161조(직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산)

①제154조제10항에 따른 1세대 1주택 및 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택(이하 이 조에서 “직전거주주택보유주택등”이라 한다)의 양도소득금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2017. 2. 3.> img22010667

법제95조 제1항에 따른 양도소득금액	×	직전거주주택의 양도 당시 직전거주주택 보유주택등의 기준시가	-	직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가
		직전거주주택보유주택등의 양도 당시의 기준시가	-	직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가

② 제1항에도 불구하고 직전거주주택보유주택등이 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택인 경우 해당 직전거주주택보유주택등의 양도소득금액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 합산한 금액으로 한다. <개정 2013. 2. 15., 2022. 2. 15.>

1. 직전거주주택 양도일 이전 보유기간분 양도소득금액 img22010670

법제95조 제1항에 따른 양도소득금액	×	직전거주주택의 양도 당시 직전거주주택 보유주택등의 기준시가	-	직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가
		직전거주주택보유주택등의 양도 당시의 기준시가	-	직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가

2. 직전거주주택 양도일 이후 보유기간분 양도소득금액 img112863507

법제95조 제1항에 따른 양도소득금액	×	직전거주주택의 양도 당시 직전거주주택 보유주택등의 기준시가	-	직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가	×	양도가액	-	12억원
		직전거주주택보유주택등의 양도 당시의 기준시가	-	직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가		양도가액

③ 제1항 및 제2항에 따라 계산한 직전거주주택보유주택등의 양도소득금액이 법 제95조제1항에 따른 양도소득금액을 초과하는 경우에는 각각 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다. <개정 2013. 2. 15.>
④ 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표1을 적용하고, 제2항제2호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조제2항 표2를 적용한다. <신설 2013. 2. 15.>

[본조신설 2011. 10. 14.]

시행령 제161조의2(파생상품등에 대한 양도차익 등의 계산)
1. ① 제159조의2제1항제1호의 파생상품으로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제5조제1항제1호에 해당하는 파생상품의 양도차익은 계좌별로 동일한 종목의 매도 미결제약정과 매수 미결제약정이 상계(이하 이 조에서 “반대거래를 통한 상계”라 한다)되거나 최종거래일이 종료되는 등의 원인으로 소멸된 계약에 대하여 각각 계약체결 당시 약정가격과 최종결제가격 및 거래승수 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출되는 손익에서 그 계약을 위하여 직접 지출한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용을 공제한 금액의 합계액으로 한다. <개정 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>
2. ② 제159조의2제1항제1호의 파생상품으로서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제5조제1항제2호에 해당하는 파생상품의 양도차익은 반대거래를 통한 상계, 권리행사, 최종거래일의 종료 등의 원인으로 소멸된 계약에 대하여 각각 계약체결 당시 약정가격, 권리행사결제기준가격, 행사가격, 거래승수 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출되는 손익에서 그 계약을 위하여 직접 지출한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용을 공제한 금액의 합계액으로 한다. <개정 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>
3. ③ 제159조의2제1항제4호에 따른 파생결합증권의 양도차익은 환매, 권리행사, 최종거래일의 종료 등의 원인으로 양도 또는 소멸된 증권에 대하여 각각 매수 당시 증권가격, 권리행사결제기준가격, 행사가격, 전환비율 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출되는 손익에서 그 증권의 매매를 위하여 직접 지출한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용을 공제한 금액의 합계액으로 한다. <신설 2017. 2. 3., 2018. 2. 13.>
4. ④ 제159조의2제1항제2호에 해당하는 파생상품의 양도차익은 계좌별로 동일한 종목의 계약체결 당시 약정가격과 반대거래의 약정가격의 차액 및 그 계약을 위하여 발생한 수입과 비용 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출된 금액의 합계액으로 한다. <신설 2021. 2. 17.>
5. ⑤ 제1항부터 제4항까지를 적용하는 경우 먼저 거래한 것부터 순차적으로 소멸된 것으로 보아 양도차익을 계산한다. <개정 2017. 2. 3., 2021. 2. 17.>
6. ⑥ 제159조의2제1항제5호 및 제6호에 따른 파생상품의 양도차익은 파생상품의 유형, 품목 등에 따라 각각 제1항 및 제2항을 준용하여 계산한다. <개정 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12., 2021. 2. 17.>
  
  [본조신설 2015. 2. 3.]

시행규칙 제76조의3(파생상품등에 대한 양도차익 계산 등)

①영 제161조의2제1항에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출되는 손익”이란 다음 산식에 따라 계산한 금액을 말한다. img22172652

	( A × C + B × C ) × D
	A: 미결제 약정 수량을증가시키는 거래의 계약 체결 당시 약정가격 B: 각 종목의 매수계야고가 매도계약별로 미결제약정 수량을 소멸시키는 거래(이하 이 조에서 "반대거래"라 한다)의 계약 체결 당시 약정가격 또는 최종거래일의 도래로 소멸되는 계약의 최종거래일 최종결제가격 C:매도계약의 경우(매수계약의 최종거래일이 종료되는 경우를 포함한다)이면1, 매수계약의 경우(매도계약의 최종거래일이 종료되는 경우를 포함한다)이면-1 D: 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제393조의 제2항의 파생상품시장업무 규정에 따른 거래승수(이하 이 조에서 "거래승수"라 한다)

② 영 제161조의2제2항에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출되는 손익”이란 다음 산식에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 반대거래로 계약이 소멸되는 경우 img22172653

	( A × C + B × C ) × D
	A: 미결제 약정 수량을증가시키는 거래의 계약 체결 당시 약정가격 B: 반대거래 체결 당시 약정가격 C: 매도계약의 경우이면1, 매수계약의 경우이면-1 D: 거래승수

2. 권리행사 또는 최종거래일의 종료로 계약이 소멸되는 경우 img23858682

	[ { ( A - B ) × C } 와 D 중 큰 금액 - D ] × E × F
	A: 최종거래일의 권리행사결제기준가격 B: 해당 옵션의 행사가격 C: 옵션의 유형이 콜옵션이면1, 풋옵션이면 -1 D: 미결제약정 수량을 증가시키는 거래의 계약체결 당시 약정가격 E: 거래승수 F: 매수계약이 소멸되는 경우이면1, 매도계약이 소멸되는 경우이면 -1

③ 영 제161조의2제3항에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출되는 손익”이란 다음 각 호의 구분에 따른 산식에 따라 계산한 금액을 말한다. <신설 2017. 3. 10.>

1. 증권을 환매하는 경우: 증권의 매도가격 - 증권의 매수가격

2. 권리행사 또는 최종거래일의 종료로 증권이 소멸되는 경우 img29082007

	[ ( A - B ) × C ] 와 D 중 큰 금액 - E
	A: 최종거래일의 권리행사결제기준가격 B: 증권의 행사가격 C: 증권의 유형이 살 수 있는 권리가 있는 증권인 경우에는 1, 팔 수 있는 권리가 있는 증권인 경우에는 -1 D: 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제390조 제1항의 증권상장규정에 따른 전환비율 E: 증권의 매수가격

④ 영 제161조의2제1항부터 제3항까지에서 “기획재정부령으로 정하는 비용”이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용을 말한다. <개정 2018. 3. 21., 2019. 3. 20.>

1. 위탁매매수수료

2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용하여 부과하는 투자일임수수료 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용

가. 전체 투자일임수수료를 초과하지 아니할 것

나. 영 제159조의2제1항 각 호에 해당하는 파생상품등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 아니할 것

다. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

⑤ 영 제161조의2제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 산출된 금액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 말한다. <신설 2021. 3. 16.> img97554523

	( A × C + B × C ) + D - E
	A: 미결제약정 수량을 증가시키는 거래의 계약 체결 당시 약정가격 B: 반대거래의 계약 체결 당시 약정가격 C: 매도계약의 경우이면1, 매수계약의 경우이면 -1 D: 기초자산에서 발생하는 배당소득 등 약정에 따른 매매차익 외의 계약에 따라 지급받는 소득 E: 증권거래세, 농어촌특ㅂ려세, 차입이자, 수수료(투자일임수수료는 제4항을 준용하여 계산한다) 등 약정에 따른 매매차손 이외의 계약에 따라 지급하는 비용

[본조신설 2015. 3. 13.] [제76조의2에서 이동 <2016. 3. 16.>]

장기보유특별공제 개정 연혁
- 2021-01-01 양도분부터 2년 이상 거주한 1세대1주택에 대한 장기보유특별공제율[표2]이 거주기간 보유기간으로 구분하여 각 각 4%씩 적용
- 다주택자가 2019년 이전 다른 주택을 모두 양도하고 일반주택을 양도하여 과세되는 경우에 보유기간은 취득일부터 계산, 1주택이 된 날부터가 아님
- 2019-12-17~2020-06-30 다주택자 양도분에 대해서는 장기보유공제하고 일반세율 적용
- 2018년 10월 23일 이후 양도하는 분부터 표2의 공제율을 적용받은 1세대 1주택에 2년 이상 거주요건 추가
- 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)의 경우에는 관리처분계획 인가 및 사업시행계획인가 전 토지 또는 건물분의 양도차익에 한정하여 적용함 2013-01-01 이후 최초 양도분부터
- 비거주자도 적용대상(30%), 단 80%는 적용안됨 [법120조]
- 토지,건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 아래의 구분에 다라 계산한 금액을 말한다.
- 104조 7항이 적용되는 자산 (중과세 되는 주택) 및 미등기자산은 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

표2의 장기보유특별공제가 적용되는 1세대 1주택[령159조의4]

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택을 말한다.
155조'제155조의2'156조의2'156조의3 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다.

령155조 거주이전을 위한 일시적 1세대 2주택등의 1세대1주택의 특례
령155조의2 장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례
령156조의2 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례
령156조의3 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례

■ 사전-2015-법령해석재산-0012 (2015.03.20.)
최초조합원 입주권의 경우 관리처분인가일까지만 장기보유특별공제를 적용한다는 해석 사례이나,
표2의 장기보유를 공제할수 있다는 내용은 아닌 것으로 보이며

법문의 논리상 당연히 비과세되는 조합원 입주권은 표2의 장기보유특별공제 받을 수 잇는 것으로 해석되는 것 같다.

양도소득세 월간 질의 TOP10 등록일 2022.07.20 출처: 국세청
(제5회) 조합원입주권'분양권 P5
'10.1. A주택 취득→ '18.1. 개건축사업(조합설립)→'21.5. 관리처분계획인가→'22.6. B조합원 입주권 양도
이민국씨가 10년 이상 거주한 A주택은 재건축사업으로'21.5월 관리처분계획인가를 받음
-이민국씨는'22.6월 B조합원 입주권을 양도함

Q. 장기보유특별공제는 "토지 또는 건물"양도시 적용된다던데, B조합원입주권 양도시에는 장기보유특별공제를 받을 수 없나요?

A 개건축사업 조합원입주권*을 양도한 경우 관리처분계획인가일 전 기존 부동산분 양도차익에 대해 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
- 이 경우, 1세대 1주택에 해당하는 조합원 입주권은 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용합니다
-따라서 귀하의 경우 A주택 관리처분계획인가일까지 10년 이상 보유'거주하였으므로 장기보유특별공제율은 80%** 입니다.
*승계조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것)은 장기보유특별공제 제외
** ①40%(10년 이상 보유)+ ②40%(10년 이상 거주)=80%

여러자산이 양도한 경우 양도차손이 발생하는 경우 장기보유특별공제 계산

동일 과세연도에 발생한 토지와 건물의 양도차익과 결손금은 서로 통산하는 거이며,
이 경우 장기보유특별공제액계산은 통산하기전의 당해 자산의 양도차익으로 계산하는 것이며, 그 공제액은 통산후 소득금액을 한도로 하는것입니다. ^{[소법102조2항]}

고가주택에 대한 양도차익 등의 계산[법95조③항,령160조]

※ 고가주택 : 89조 제3호의 규정에 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(부수토지 포함)

고가주택에 해당하는 자산이 양도차익 및 장기보유특별공제액은 아래의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다.
2020년2월11일 법을 개정하면서 2022년1월1일 양도분부터 고가주택 양도차익계산방식을 주택외의 부분에는 적용하지 아니한다.
(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)

구분 [소령154조]	용도	1세대1주택일때 12억 초과여부 판단 [소령154조]	1세대1주택일 경우 각 각의 구분에 의해 12억 이하일 때 [소령160조}	1세대1주택일 경우 각 각의 구분에 의해 12억원을 초과할 때 [소령160조]
주택면적이 같거나 작은 경우 ->주택만 주택으로	주택	실제양도가액 중 주택가액으로만 판단	비과세	12억 초과분만
주택면적이 같거나 작은 경우 ->주택만 주택으로	상가	무조건 과세	무조건 과세	무조건 과세
주택면적이 큰 경우 ->전체룰 주택으로	주택	양도하는자산 전부의 실지거래가액	비과세	실제거래가액 중 주택가액만을 골라내서 12억초과분만 과세
주택면적이 큰 경우 ->전체룰 주택으로	상가	양도하는자산 전부의 실지거래가액	비과세	과세

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▒ 양도가액[법96조]

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. <개정 2016. 12. 20.>
② 삭제 <2016. 12. 20.>
③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다. <개정 2012. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31.>

1. 「법인세법」 제2조제12호에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계법인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
④ 삭제 <2016. 12. 20.>

[전문개정 2009. 12. 31.]
양도소득세 과세대상 자산을 시가보다 고가로 양도한 경우 실지거래가액[법97조3항]

1. 법인세법의 규정에 의하여 거주자가 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다.) 에게 양도한 경우로서 거주자의 상여 배당등으로서 처분된 금액이 있는 때에는 시가를 당해 자산의 양도당시의 실거래가액으로 본다
시가 = 실지거래가액

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
양도가액 - 증여재산가액 = 실지거래가액
양도가액 - Min {대가 - 시가 - Min(시가의 30% , 3억)} //특수관계0
양도가액 - Max {대가 - 시가 - Max(시가의 30% , 3억)} //특수관계×
원칙 연혁등

자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에실제로 거래한 가액에 의한다.
다만, 2006.12.31일까지는 토지'건물은 기준시가로 신고하는 것을 원칙으로 하고 있었으며, 투기 목적의 거래 및 본인이 실가로 신고하는 등에 한해서 실지거가액으로 하도록 규정되어 있었다.

구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(2014.1.28. 법률 제12374호 공인중개사업으로 개정되기 전의 것) 제27조 , 부칙 (2005.7.29) 제1조 및 제3조에 따라 2006.1.1 이후 최초로 거례계약서를 작성하는 분부터 거래당사자 또는 중개업자는 실제 거래가격 등 거래계약의 내용을 '시'군'구청장(신고관청)에 신고하도록 되었다.

구 부동산등기법(2008.3.21법률 8922호로 개정되기 전의 것) 제57조 제4항, 부칙 (2005.12.29) 제1조 및 제2조에 다라 2006.1.1 이후 거래계약을 체결하여 2006.6.1 이후 최초로 등기를 신청하는 분부터는 부동산계약거래신고필증에 기재된 거래가액을 등기부에 기재하도록 되었다.

부동산 양도신고의 연혁을 알아두는 것도 의미가 있다고 보아 적어둠
1995.12.29 법률로 제165조【부동산양도 신고등】신설=> 1997년 양도분부터 적용
2001.12.31법률 개정시 제165조삭제 <2001.12.31> => 2002년부터 적용안됨
예외-토지,건물,부동산에 관한 권리

토지,건물,부동산에 관한 권리는 2006년12월 31일 까지 양도하는 경우에는 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 한다.

다만, 당해 자산이 아래에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2000년 귀속분부터 실가 등장
2003년부터 투지지역 부동산 등장
2006년부터 비사업용토지 등장

고가주택[법89조3호]의 기준에 해당하는 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다.)

양도자산의 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

미등기양도자산의 경우

취득 후 1년 이내의 부동산의 경우

허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 일정한 기준에 해당하는 경우

[령16조의2]양도가액
자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성,주민등록의 허위이전 등의 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 아래의 하나에 해당하는 경우로 한다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
미성년자의 명의로 부동산을 취득 (상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다ㅖ)하여 양도한 경우
1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 도는 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

재정경제부장관이 일정한 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 일정한 부동산에 해당하는 경우(투기지역)2003년부터 소령162의3
주택투기지역과 주택이외의 부동산 투기지역(토지투기지역)으로 구분됨

제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우(2005.12.31일개정 2006년 귀속분부터)

기타 당해 자산의 종류,보유기간,거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 일정한 경우

1세대 2주택* 이상인 경우의 양도 [령162의2 5항]
* 2016년 1세대 2주택
* 2002.10.01 ~2015년까지 1세대 3주택
2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다.)을 양도하는 경우

이 경우 주택 수 계산은 아래와 같다.

다가구주택->령155조15항 규정을 준용

공동상속주택->령167조의3 2항2호규정을 준용

2개이상 주택을 같은 날에 양도하는 경우 -> 령154조의 제9항 규정을 준용

법률에 의한 수용 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 의할 수 있다.

상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지등의 취득및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용등 부득이한 사유로 인하여 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우등을 말함

※ 기간계산

취득후 1년이내의 기간 계산은 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 따른다.
가령 취득시가 2003년 7월 1일인 경우 1년이 되는 날은 2004년 7월 2일이되며, 이날 까지는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하여야 한다.
취득후 1년 이내의 부동산의 경우 실지거래가액 계산의 예외

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다)등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 기준시가에 의할 수 있다.

상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
또는
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 이한 수용(협의매수를 포함한다) 등

부득이한 사유로 인하여

취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.

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▒ 양도소득의 필요경비계산[법97조]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31., 2020. 6. 9.>

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010. 12. 27., 2017. 12. 19., 2019. 12. 31.>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항제1호나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010. 12. 27.>
④ 삭제 <2014. 1. 1.>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014. 1. 1.>
⑥ 삭제 <2014. 1. 1.>
⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 12. 19.>

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

[전문개정 2009. 12. 31.]
시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
1. ①법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 1996. 12. 31., 2005. 12. 31., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2015. 2. 3., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11.>
  
  1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
  
  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
  
  3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
  
  4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
  
  5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주주가 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 분할 또는 분할합병으로 인하여 취득하는 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 분할 또는 분할합병 당시의 해당 주주가 보유하던 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식을 취득하는 데 소요된 총금액(「법인세법」 제16조제1항제6호의 금액은 더하고 같은 호의 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 분할로 인하여 취득하는 주식 수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
2. ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2010. 2. 18.>
3. ③법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 2000. 12. 29., 2006. 9. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2015. 2. 3., 2016. 2. 17., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11.>
  
  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
  
  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
  
  2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
  
  3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
  
  3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
  
  3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
  
  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
4. ④ 삭제 <2000. 12. 29.>
5. ⑤법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. <개정 1998. 4. 1., 2000. 12. 29., 2005. 2. 19., 2007. 2. 28., 2008. 2. 29., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2018. 2. 13.>
  
  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
  
  가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
  
  나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
  
  다. 공증비용, 인지대 및 소개비
  
  라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
  
  마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
  
  2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
6. ⑥법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 1997. 12. 31., 1999. 12. 31., 2000. 12. 29., 2005. 8. 5., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2.>
  
  1. 토지 　취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
  
  2. 건물
  
  가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
  
  나. 가목외의 건물 　 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
  
  3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다) 　취득당시의 기준시가×7／100
  
  4. 제1호 내지 제3호외의 자산 　취득당시의 기준시가×1／100
7. ⑦ 삭제 <2014. 2. 21.>
8. ⑧ 삭제 <2014. 2. 21.>
9. ⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <신설 1999. 12. 31., 2000. 12. 29., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 8. 5., 2005. 12. 31., 2016. 2. 17., 2016. 8. 31., 2017. 2. 3., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17.>
  
  1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
  
  2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
10. ⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다. <개정 2008. 2. 22., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2016. 2. 17., 2017. 2. 3., 2019. 2. 12.>
  
  1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.
  
  2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제2조제12호에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.
11. ⑪법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다. <개정 2007. 2. 28., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2014. 7. 28., 2016. 8. 11., 2017. 1. 17.>
  
  1. 삭제 <2009. 12. 31.>
  
  2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
12. ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010. 2. 18., 2020. 2. 11.>
13. ⑬주식매수선택권을 행사하여 취득한 주식을 양도하는 때에는 주식매수선택권을 행사하는 당시의 시가를 법 제97조제1항제1호의 규정에 의한 취득가액으로 한다. <신설 2000. 12. 29.>
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개요

1. 필요경비(취득가액,자본적지출액,양도비용)

> 실지거래가액 확인 ; 취득가액 + 자본적 지출액 + 양도비용
> 실지거래가액이 확인이 안될 때 환산가액 : 환산가액 + 개산공제
> 상속'증여 취득 : 상속'증여시점 현재 평가액 + 실제지출된 불입액 (취득세등)

2. 취득가액에서 제외(감가상각비)

3. 필요경비의 적용(기준시가 or 실가)
필요경비[법97조①항]

거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
  1. 원칙
    
    자산의 취득에 소요된 실지거래가액
    
    다만 상속 또는 증여로 취득한 경우는 상속증여받은 자산은 상속세법에의하여 평가한 가액 [시행령163조9항]
    이 경우 상속세 신고여부와는 무관하게 상속세법에 의한 평가액을 적용하는 것으로 판단됨
    
    다만, 기준시가로 신고할 수 있는 경우는 기준시가
    
    취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 아래의 금액을 합한 것을 말한다.[시행령163조1항]
    1. 령89조1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다.)
    2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용'화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 게산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
    3. 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로
      인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
    4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
    5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주주가 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 분할 또는 분할합병으로 인하여 취득하는 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 분할 또는 분할합병 당시의 해당 주주가 보유하던 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식을 취득하는 데 소요된 총금액(「법인세법」 제16조제1항제6호의 금액은 더하고 같은 호의 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 분할로 인하여 취득하는 주식 수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
    6. 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액'사업소득금액 도는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 대에는 이를 취득가액에서 공제한다.[령163조2항]
  2. 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우로서 실가가 확인 할 수 없는 경우 [97조1항1호나목, 령163조12항]
    >추계결정 및 경정 방법의 준용하여 산정 [ 령176의2 2항내 4항]
    
    법령으로 정한 매매사례가액,감정가액 또는 환산가액은
    추계결정'경정시적용되는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 말한다.
2. 자본적 지출액 등 일정한 것 [법97조1항2호, 령163조 3항]
  
  아래의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 정규증빙을 수취ㆍ보관하거나, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다
  
  ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2016-02-17ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2018-04-1ㅡㅡㅡ
  자본적지출 ㅡㅡ증빙규정×ㅡㅡ|ㅡㅡㅡ정규증빙ㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ정규증빙 or 금융거래증빙
  기타필요경비ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ증빙규정×ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ정규증빙 or 금융거래증빙
  - (26982호2016.2.17) 11조 이법 시행 후 지출하는 분부터 적용
  - (26982호2016.2.17) 24조 시행일 이전 종전규정에 의한다.
  - (28637호2018.2.13) 19조 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하되 2016.2.17 이전 지출분 자본적 지출등은 종전 부칙규정에 의함
    ※ 기타 필요경비는2018년4월 1일 이후 양도하는 분은 정규증빙 또는 금융거래증빙만 인정되는 것으로 해석됨
  1. 령67조 제2항의 규정[즉시상각 의제]을 준용하여 계산한 자본적 지출액
    
    자본적 지출이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나
    당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며
    아래에 규정하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
    1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
    2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
    3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
    4. 재해 등으로 인하여 건물'기계'설비 등이 멸실 또는 훼손 되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
    5. 기타 개량 '확장'증설 등 상기와 유사한 성질의 것
  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소용된 소송비용'화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
  3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
  4. 양도자산의 용도변경'개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
  5. 개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
  6. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
  7. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 일정한 것
    
    양도자산의 필요경비 계산 등 [시행규칙79조]
    1. 하천법'댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행되는 사업으로 인하여 당해 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금 (개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담상당액을 말한다.) 다만 개발이익환수에 관한 법률 제12조의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다.
    2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
    3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
    4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
    5. 사방사업에 소요된 비용
    6. 상기의 비용과 유사한 비용
3. 양도비등 일정한 것 [법97조1항4호 령163조5항]
  
  자산을 양도하기 위해 지출한 비용으로서 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다
  
  ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2016-02-17ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ2018-04-1ㅡㅡㅡ
  자본적지출 ㅡㅡ증빙규정×ㅡㅡ|ㅡㅡㅡ정규증빙ㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ정규증빙 or 금융거래증빙
  기타필요경비ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ증빙규정×ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ|ㅡㅡ정규증빙 or 금융거래증빙
  - (26982호2016.2.17) 11조 이법 시행 후 지출하는 분부터 적용
  - (26982호2016.2.17) 24조 시행일 이전 종전규정에 의한다.
  - (28637호2018.2.13) 19조 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하되 2016.2.17 이전 지출분은 종전 부칙규정에 의함
    ※ 기타 필요경비는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분은 정규증빙 또는 금융거래증빙만 인정되는 것으로 해석됨
  1. 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용
    가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
    나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
    다. 공증비용, 인지대 및 소개비
    라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
    마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
  2. 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
    
    금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
    
    [시행규칙79조2항]
    여기서 금융기관이라 함은 증권거래법에 의한 증권회사 및 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 람한다.
    
    [통칙97-12] 양도비용의 범위
    자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용'공증비용'인지대'소개비 등을 포함한다.
취득가액에서 제외하는 것 [법97조 2항]

양도자산의 보유기간 중 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액'사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나, 산입할 금액이 있는 때에는 이를 당해 금액을 취득가액에서 공제한다.
필요경비 대응 [법97조3항]

양도소득의 필요경비의 계산은 아래에 의한다.
1. 실제 취득가액 + 자본적지출액 + 양도비용
  1. 실지거래가액
  2. 의제취득일이 적용되는 자산에 대해 실제 취득가액 + 물가상승률 해당분으로 계산되 가액
  3. 토지 건물 부동산에 관한 권리 취득가액을 부동산실거래가 신고금액으로 관할 세무서장이 확인한 가액으로 하는 경우
2. 기준시가, 의제실가, 실제취득가액을 추계경정'결정한 금액[법97조 2항 2호]
  1. 취득시기의 기준시가 + 일정한 가산액
  2. 토지 건물 부동산에 관한 권리 양도자가 확인한 가액 + 일정한 가액
    2008년 귀속분까지는 양도가액 - 취득가액 - 개산공재액 but, [2009년 귀속분부터 실가로 봄]
  3. 실지거래가액을 매래사례가액 등으로 추계 결정 결정한 가액 + 일정한 가액
  ＊ 일정한 가산액 [령163조 6항]
  1. 토지
    
    취득당시의 개별공시지가 × 3/100
  2. 건물
    1. 오피스텔 및 상업용 건물 , 주택
      
      취득당시 기준시가 × 3/100
      미등기 양도자산의 경우에는 3/1,000
    2. "1"외의 건물
      
      취득당시 기준시가 × 3/100
      미등기 양도자산의 경우 3/1,000
  3. 지상권 ,전세권과 등기된 부동산임차권
    
    취득당시의 기준시가 × 7/100
  4. 기타의 자산
    
    취득당시의 기준시가 × 1/100
실지거래가액 의제 [법97조7항]

토지'건물'부동산에 관한 권리를 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 일정한 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

일정한 방법[령163조11항, 칙79조4항]

거주자가 부동산 취득시 부동산의 실제거래가격을 관할세무서장이 확인하는 방법
다만 실제거래가격이 전 소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다

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▒ (배우자및 직계존비속에 대한 이월과세및 가업상속자산의 필요경비)[97조의2]

① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다. <개정 2023. 12. 31.>

1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다.

2. 제97조제1항제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다.

3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.>

1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우

3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우
③ 제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
④ 「상속세 및 증여세법」 제18조의2제1항에 따른 공제(이하 이 항에서 “가업상속공제”라 한다)가 적용된 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따른다. 다만, 취득가액은 다음 각 호의 금액을 합한 금액으로 한다. <개정 2017. 12. 19., 2022. 12. 31.>

1. 피상속인의 취득가액(제97조제1항제1호에 따른 금액) × 해당 자산가액 중 가업상속공제가 적용된 비율(이하 이 조에서 “가업상속공제적용률”이라 한다)

2. 상속개시일 현재 해당 자산가액 × (1 - 가업상속공제적용률)
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 증여세 상당액의 계산과 가업상속공제적용률의 계산방법 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2014. 1. 1.]
배우자및 직계존비속에 대한 이월과세
1. 주요개정사항
  - 2023년 1월 1일 이후 증여받아 양도하는 자산부터는 10년간 이월과세
  - 2017년 7월 1일 이후 양도분부터는 이월과세를 적용하지 않을 때의 세액이 더 많은 경우는 이월과세를 적용하지 않음
  - 2014년 1월 1일 이후는 이월과세 적용시 1세대1주택(고가주택 포함)비과세가 적용되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않음
2. 10년이내증여 받은 자산
  
  다만 2022년12월31일 이전 증여받은 자산은 5년이내[부칙법률제19196호, 2022.12.31. 18조]
  
  ^{부칙 <법률 제19196호, 2022. 12. 31.>
  
  제18조(양도소득의 필요경비 계산 및 부당행위계산에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 증여받은 자산을
  이 법 시행 이후 양도하는 경우의 필요경비 계산 및 부당행위계산에 관하여는
  제97조의2제1항 전단 및 제101조제2항 각 호 외의 부분 본문의 개정규정
  (법률 제17757호 소득세법 일부개정법률 제87조의27제2항의 개정규정에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에도
  불구하고 종전의 규정에 따른다.}
  양도일 현재 10년이내 배우자 또는 직계존비속으로 부터 증여받은 경우 / 법97조4항
  양도시점에 이혼한 경우에도 적용하나, 사망으로 이혼한 경우는 적용 제외 / 법97조4항
  10년 판정은 등기부상 기간을 말함 / 법97조6항
3. 대상자산 / 법97조4항
  
  토지'건물 (부속시설과 구축물포함)/ 법94조1항1호
  기 타자산중 시설물이용권 / 법94조1항4호 나목
4. 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간
  
  1세대1주택 판정시 보유기간의 계산은 장기보유특별공제에서 규정한 보유기간을 준용하도록 되어 있음 / 령154조5항 1세대1주택
  
  다만, 당해 주택의 양도일 현재 증여자와 수증자가 동일세대원에 해당되지 아니하는 경우에는 증여받은 날을 기산일로 하여 보유기간을 계산하는 것입니다 / 법규정이 있는게 아니라 "1세대 1주택"이라는 것에서 당연히 유추되는 것인지?
  
  ※ 장기보유특별공제 계산시 보유기간은 취득일로부터 양도일까지이나, 배우자 이월과세의 경우는 증여자의 취득일~ 양도일 / 법95조4항 양도소득금액
  
  ※ 1세대1주택 비과세 / 법89조1항3호 및 령154조
5. 납세의무자 : 수증자(본인)
6. 취득가액 :
  
  증여자(배우자)가 취득한 취득가액 / 법97조4항
7. 필요경비 : 증여세는 포함
  
  증여자의 취득가액 및 기타 필요경비 + 증여세액 (증여시 부담함 취득세등은 공제안 됨) / 97조4항
8. 장기보유특별공제 적용시 보유기간 / 95조4항
  
  보유기간은 취득일부터 양도일까지 단서조항에서 이월과세가 적용되는 경우에는
  증여자의 취득일 ~ 양도일
  
  보유기간 계산은 증여자의 취득일부터계산함
  다주택 중과 중과세율이 적용된다면 장기보유특별공제 배제
9. 세율 적용시 보유기간 계산 : 증여자의 취득일 ~ 양도일
  
  보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하나 / 법104조2항
  상속,97조4항 배우자이월과세 및 합병등은 제외를 규정하여있음/법104조2항단서
  
  [법104조(세율) 2항 2호]
  ② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
  다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.
  1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날
  2. 제97조제4항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날
  3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(물적분할)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날

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▒ 양도 또는 취득의 시기[법98조][령162조]

개요

1. 일반적인 경우
2. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우
3. 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기
4. 부동산과다보유 법인의 주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우
5. 1~4까지를 적용함에 있어 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우
6. 양도자산 취득시기의 의제[법률4803호 소득세법 개정법률 부칙 8조]
7. 수입시기 준용
일반적인 경우

아래의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010. 12. 27.>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부'등록부 또는 명부 등에 기재된 등기'등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다.)를 한 경우에는 등기부'등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다.)접수일'인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
  
  ※ 장기할부조건이란?
  자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월'연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 아래의 요건을 갖춘 것을 말한다.
  ① 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
  ② 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다.)접수일'인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일.
  
  다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
  
  ->빠른날{사용검사필증교부일,사실상의 사용일,사용승인일}
  (참고)
  < 일반분양아파트취득시기 >
  ① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)
  ⇒ 대금청산일
  
  ② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우
  ⇒ 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
  
  ->등기부상의 원일일 : 상속개시일
  
  ※ 특별조치법에 의한 취득
  원인을 실질에 의해 판단
  매매: 잔금청산일 or 소유권등기신청일
  상속: 상속개시일
  증여: 증여를 받은 날 → 결국은 증여등기신청일 되는 것으로 판단됨
6. 점유로 인한 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날
  
  본래의 양도자는 부과권개척기간 경과로 과세할 수 없음
  ※ 민법제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
  ① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우

당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
->늦은날 {준공일, 잔금일}
도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기

환지 전의 토지의 취득일로 한다.
다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
부동산과다보유 법인의 주식을 수회에 걸쳐 양도한 경우

그 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식 등을 양도함으로써 당해 법인의 주식 등의 합계액의 50%이상이 양도되는 날로 하되, 그 양도가액은 그들이 사실상 주식 등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.
1~4까지를 적용함에 있어 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우

먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다.
양도자산 취득시기의 의제[법률4803호 소득세법 개정법률 부칙 8조]

(1)토지 건물로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은
1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

(2) 1984년 12월 31일 이전에 취득한 부동산에 관한 권리 및 기타자산[94조①2호및 4호]
1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다.

(3) 1985년 12월 31일 이전에 취득한 비상장주식 등[법94조①3호]
1986년 1월1일에 취득한 것으로 본다.
양도가액의 수입시기에 준용

1-4의 규정은 양도가액의 수입시기에 관하여 이를 준용한다.

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▒ 기준시가의 산정[법99조]

개요

구분		평가방법	고시
토지		개별공시지가	지자체장
건물	공동주택가격	공동주택가격	국토교통부 2006년 이후 국세청 2005년 이전
	단독주택	개별주택가격	지자체장
	상업용건물	국세청 고시가액 if 고시가액 × → 건물과 토지의 기준시가	국세청
	기타건물	시가표준액	국세청
골프회원권		시가표준액	지자; 2009-02-04일이후 양도 상속'증여분 국세청 ; 2009-02-03 이전 양도분등

※'16년 오피스텔 · 상업용 건물 기준시가 고시대상 : 수도권·광역시 중 오피스텔은 전체, 상업용건물은 건물 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 100개호 이상

토지 또는 건물의 기준시가 [법94조 1항 1호]

토지 [법99조 1항 1호 가목]

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가

다만, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액으로하고

지가가 급등하는 지역으로서 일정한 지역에 있었서는 배율방법에 의하여 평가한 평가한 가액으로 한다.

개별공시지가가 없는 토지[령164조①항]

아래에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목'이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액

① 지적법에 의한 신규등록토지
② 지적벙에 의한 분할 또는 합병된 토지
③ 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지
④ 개별공시지가의 결정'고시가 누락된 토지(국'공유지를 포함한다.)

납세지 관할 세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장이 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장

이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.
지가가 급등하는 지역으로서 일정한 지역

각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지경으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.
기준시가 고시전

새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

개별공시지가 고시전 취득가액

개별공시지가 고시전
취득가액

1990년 1월 1일을 기준으로한
개별공시지가

취득당시 시가표준액

(

1990-8-30 현재 시가표준액

그 직전에 결정된 시가표준액

)

＊분모의 가액은 90년 8월 30일 현재의 시가표준액을 초과할 수 없음
＊일반적으로 환산비율은 100을 초과할 수 없으나, 초과할 수 도 있음

*토지등급가액 조정시기

적용기간	1984.06.30.이전		1984.7.1.~	1988.1.1~1995.12.31
조정횟수	매년2회		매년1회	매년1회
정기조정월일	1.1. , 7.1.	3.1. , 9.1.	7.1.	1.1.
지역	서울,부산,대구, 충남,전북, 경북	인천,경기,충북,전북,경남, 제주	단, 86,87년에는 8.1. 결정하였음	모든 토지

양도 및 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 다음의 순서에 따른다 소득 통칙99-164'''1
①재산세 과세대장상에 등재된 토지등급
②해당 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)'군수가 결정한 가액
③해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위'정황이 유사한 토지의 등급
④품위'정황이 유사한 토지가 없는때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급

대법원2000두6138 , 2000.12.22 , 국승 , 완료
토지의 토지등급가격에 변동이 없어 별도로 토지등급 수정결정을 하지 않은 경우에는 그 날 종전의 토지등급가격과 동일하게 시가표준액이 결정되었다고 보아야 할 것임

1984.6.30이전에는 1평당 가액을 기준으로한 "구 토지등급표"를 적용하 였으나, 1984.7.1.부터는 1㎥당 (광천지는1필지당)가액을 기준으로 산정한 토지등급에 의하여 계산한다.

건물 [법99조 1항 1호 나목]

> 오피스텔 및 상업용건물 제외
> 주택 공동주택 제외

건물의 신축가격'구조'용도'위치'신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정'고시하는 가액

단, 국세청장이 고시한 공동주택 등의 기준시가는 제외한다.

(1) 기준시가 고시 전 건물의 취득당시 기준시가

취득당시 기준시가

국세청장이 당해 자산에 대하여
최초로 고시한 기준시가

당해 건물의 취득연도'구조'내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

오피스텔'상업용건물(부수토지 포함) [법99조 1항 1호 다목]

>국세청장 고시가액(토지+건물)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도'면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 일정한 오피스텔'상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다.)은

건물의 종류'규모'거래상황'위치등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정'고시하는 가액

(1) 기준시가가 고시되 전에 취득한 공동주택 등의 취득당시 기준시가[령164조⑦]

취득당시 기준시가 = 최초로 고시한 기준시가 × 취득당시 토지기준시가 + 건물기준시가
최초 고시당시 토지기준시가 + 건물기준시가
주택 [법99조 1항 1호 라목]

> 일반적으로 개별주택가격등에 의하나 (->없다면 세무서장 평가액)
> 국세청장이 고시한 가격이 있다면 국세청고시가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법류에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격

다만 공동주택가격의 경우에는 국세청장이 결정'고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고

개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여.
아래의 각 호의 규정에 따른 평가한가액을 말한다. [령164조 11항]
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는
  
  당해 주택과 구조'용도 '이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 비준표에 따라 납세지관할세무서장이 평가한 가액
2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격'임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액
보유기간 중 기준시가가 고시되지 아니한 경우 양도당시 기준시가[령164조8항, 칙80조]

보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 토지'건물 및 공동주택 등의 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 일정한 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.
1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우
  ① 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우
  
  양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + ( 취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가 ) × 양도자산의 보유기간의 월수
  기준시가 조정월수
  
  ＊ 기준시가 조정월수
  전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말하며,
  
  ＊ 전기의 기준시가:
  취득당시 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.
  
  ＊ 전기의 기준시가가 없는 경우
  토지'건물'공동주택으로 구분하여 시행규칙80조3항에 규정하고 있음
  
  ② 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 아래의 산식을 적용하여 확정신고를 하는 경우
  
  양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + ( 새로운 기준시가 - 취득당시의 기준시가 ) × 양도자산의 보유기간의 월수
  기준시가 조정월수
  
  취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전가지의 월수를 말한다.
2. 1호 외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가
3. 양도자산 보유월수 및 기준시가 조정월수 계산
  1월 미만 일수는 1월로 한다.
토지'건물 '공동주택 기준시가[령164조 9항]

아래에 해당하는 가액이 토지'건물'고시한 공동주택 등의 기준시가보다 낮은 경우에는 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

양도당시 기준시가 = 기준시가 － ( 기준시가 - 보상금액등 ) = 보상금액 등

①공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수'수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액
② 국세징수법에 의한 공매와 민사집행법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 곰애 또는 경락가액

부동산에 관한 권리[법99조1항2호, 령165조1항]
1. 부동산을 취득할 수 있는 권리[법99조1항2호가목][령165조 1항]
  
  양도자산을 종류'규모'거래상황 등을 감안하여 일정한 방법으로 평가한 가액
  
  기준시가 = 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액 + 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄
2. 지상권'전세권과 등기된 부동산임차권[법99조1항2호나목][령165조 2항]
  
  권리의 잔존기간 성질'내용'거래상황 등을 감안하여 일정한 방법에 의하여 평가한 가액
  상속세법 시행령51조 1항의 평가규정 준용
주식 등:94조제1항제3호가목의 주식등[법99조1항3호, 령165조 3항]

>상장주식
상장법인의 대주주 주식 과 상장주식으로서 장외에서 거래로 양도하는 것
상속세및증여세법 63조 1항1호 가목의 규정을 준용하여 평가한 가액
이 경우 동목 중 평가기준일 전후 2개월은 양도일 취득일 이전 1개월로 본다.

1주당 가액 = 양도일' 취득일 이전 1개월 동안 종가 합계

종가 형성일자 수의 합계
상장주식 중 거래중지된 주식등과 법94조1항3호 나목의 비상장주식[법99조1항4호, 령165조3항]

상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액

이 경우 평가기준시기 및 평가액은 일정한 바에 의하되, 장부분실 등으로 인하여 취득당시 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 한다.

> 원칙 : 아래와 같이 계산한 가액으로 하되, 가중평균한 금액은 순자산가치의 80%에 미달하는 경우에는 순자산가치의 80%로 한다.

1주당 가액 = 1주당 순손익액 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2

5

1주당 가액 = 직전사업년도 순손익액 × 3 + 직전사업년도 종료일 현재 순자산가액 × 2

이자율 10% [칙81조,상칙17조] 발행주식총수
5

＊순손익액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 순손익액

＊순자산가액은 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재 당해 법인의 장부가액(토지의 경우는 소득세법상 기준시가)에 의한다.

＊금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율[시행규칙81조] : 상속세법 증여세법 시행령 54조1항의 규정에 의하여 국세청장이 고시하는 이자율
5. 제94조제1항제3호에 따른 신주인수권
　양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
※「상속세 및 증여세법 시행령」 제58조의2(전환사채등의 평가)제2항을 준용하여 평가한 가액[령165조7항]

6. 제94조제1항제4호에 따른 기타자산[령165조8항 2호, 3호, 칙81조3항] 　양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액

(1)영업권
상증법 시행령 제59조(무체재산권의 평가)제2항의 규정을 준용하여 평가한 가액
영업권을 평가함에 있어서 양도자가 제시한 증빙에 의하여 자기자본을 확인할수 없는 경우에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 많은 금액으로 한다.

자기자본	=	Max	{	사업소득금액	,	수입금액	}
				한국은행 고시 자기자본이익율		한국은행 고시 자기자본회전율

(2) 시설물이용권(주식등은 제외)
지방세법에 따라 고시한 시가표준액, 다만 취득 또는 양도 당시의 시가표준액을 확인할수 없는 경우에는 아래의 방법으로 환산한 가액

지방세법 시행령에 따라 최초로 고시한 시가표준액	×	취득일이 속하는 달의 생산자물가지수
		지방세법 시행령에 따른 시가표준액을 최초로 고시한 날이 속하는 달의 생산자물가지수

분양가	×	취득일이 속하는 달의 생산자물가지수
		분양일이 속하는 달의 생산자물가지수

7. 제94조제1항제5호에 따른 파생상품등 　파생상품등의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액
8. 제94조제1항제6호에 따른 신탁 수익권: 「상속세 및 증여세법」 제65조(그 밖의 조건부 권리 등의 평가)제1항을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 평가기준시기 및 평가액은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

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▒ 양도차익의 산정 [법100조]

개요

구분	양도가액	취득가액+기타필요경비
양도0 + 취득 0	실가	실가+실제기타필요경비
양도0 + 취득×	실가	매래사례가액+개산 감정가액+개산 환산가액+개산 기준시가(×)
양도× + 취득0	매매사례가액 감정가액 환산가액 ~~기준시가->실가의제~~	실가 + 실제기타필요경비
양도× + 취득×	추계	추계
상속'증여	실가 *보유기간계산 장기보유; 상속개시일 세율적용; 피상속인의 취득일	일반적인 경우 = 상증법상 평가액 {시가 or 기준시가}을 실가의제 + 실제기타필요경비(취'등록 기타부대비용 재산세과-1103 (2009.12.24.)) *상증법상 평가액: 신고여부와는 무관하게 6개월 이내 매매사례가액 2이상 감정가액 평균액 수용가액등, 유사매매사례가액(2004년1월1일 이후 양도분부터) 개별공시지가 고시전 상속받은 토지 = Max {상증법상 평가액 , 소득세법상 최초고시가액을 환산한 가액} [령163조9항] 건물의 고시가액이 결정되기 전에 상속받은 건물 =Ma× {상증법상 평가액, 소득세법상 최초고시가액을 환산한 가액} [령163조9항] (×)환산가액 + 개산공제 <= 안됨
의제취득일이전	실가	1,2중 큰금액[령176조의2 4항] 1.(매사,감정,환산) + 개산공제 2. 취득가액+ 물가상율 + 개산공제
배우자 이월과세	실가	증여자 취득가액 등 필요경비 +증여세 (증여시 취등록세등은 제외함) 대상자산 ; 부동산 및 특정시설물이용권 납세자 수증자 세율적용시 보유기간은 증여자의 취득시기적용 비과세판정시는 수증자가 양도시점에 동일세대인 경우에 한해서 증여자의 취득시를 적용한다.
부당부증여	증여재산가액 × 채무액 / 증여재산가액 증여재산가액 = 상속세법상 평가액 (시가 or 기준시가)	취득가액 × 채무액 / 증여재산가액 취득가액은 증여재산가액이 시가 면 시가 기준시가이면 기준시가로 따라 간다.

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. <개정 2019. 12. 31.>
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015. 12. 15.>
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 12. 15.>

[전문개정 2009. 12. 31.]
시행령 제166조(양도차익의 산정 등)
1. ①법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. <개정 2001. 12. 31., 2003. 6. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2007. 2. 28., 2008. 2. 22., 2010. 2. 18., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15.>
  
  1. 청산금을 납부한 경우 img22010723
  [양도가액- (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]( 이하 이 조에서 "관리처분계획인가후양도차익"이라 한다) + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6하에 다른 필요경비](이하 이조에서 "관리처분계획인가전양도차익"이라 한다)
  
  2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액
  
  가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]
  
  나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]
2. ②법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설 2007. 2. 28., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15.>
  
  1. 청산금을 납부한 경우 img22010724
  [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)]( 이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[관리처분계획인가후 양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다)
  
  2. 청산금을 지급받는 경우 　제1항제2호에 따른 가액
3. ③제1항 및 제2항을 적용할 때 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 가액에 따른다. <개정 2001. 12. 31., 2003. 12. 30., 2005. 5. 31., 2007. 2. 28., 2022. 2. 15.> img112862241
  기존건물과 그 부수토지의 평가액 × ( 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호에 다른 기준시가 ÷ 관리처분계획등 인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호에 따른 기준시가)
4. ④제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. <개정 2007. 2. 28., 2018. 2. 9.>
  
  1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
  
  2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획등 인가일 전후”로 본다.
5. ⑤법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. <신설 2007. 2. 28., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15.>
  
  1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간
  
  2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간
  
  가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
  
  나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
6. ⑥법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. <개정 2005. 2. 19., 2007. 2. 28., 2013. 6. 28., 2016. 2. 17., 2016. 3. 31., 2023. 2. 28.>
7. ⑦법 제100조에 따라 양도차익을 산정할 때 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 그 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. <신설 2002. 12. 30., 2003. 6. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 5. 31., 2005. 8. 5., 2005. 12. 31., 2007. 2. 28., 2018. 2. 9., 2022. 2. 15.>
  
  1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획등 인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) － 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 － 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)
  
  2. 관리처분계획등 인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 － 관리처분계획등 인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가
  
  3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 － 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) － 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비
  
  [본조신설 2000. 12. 29.]
양도차익의 계산 원칙 [법100조1항]

양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

양도가액을 실지거래가액에 의하는 때의 범위

법96조③항에 의한 가액, 법114조⑦규정에 의하여 매매사례가액'감정가액의 적용되는 경우 당해 매매사례가액'감정가액 등은 실지거래가액으로 본다.

※ 96조③항은=> 법인세법에 특수관계자에게 양도한 거래가 법인세법에 의하여 부당해위 계산부인 규정이 적용되는 상여 등의 처분이 있는 경우에 당해 시가를 양도시 실지거래가액으로 보는 경우

※ 114조⑦항은=>과세관청이 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 증빙서류가 없거나 미비 또는 거짓인 경우 등 일정한 사유로 양도 당시 또는 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
취득가액을 실지거래가액에 의하는 때의 범위

97조⑦,114조⑦의 규정에 의하여 매매사례가액'감정가액'환산취득가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액'감정가액'환산취득가액 등을 포함한다.

※ 97조⑦=>토지 건물 부동산에 관한 권리를 양도한 거주자가 취득시 부동산 관련법에 신고한 거래가액 있고, 이를 관할 세무서장이이 확인한 경우로서 전소유자의 신고가액과 동일한 경우 동 가액을 취득시 실거래가액으로 본다.
다만 해당 가액을 경정되거나, 전소유가 비과세되는 경우로서 고가로 신고한 경우는 제외한다
양도차익의 구분계산 [법100조2항,령166조6항, 부가령64조1항]

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되

토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

대통령령이 정하는 방법이란 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조제1항에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.[령166조6항]
이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다

토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산[부가령 64조1항]
1. 공급계약일 현재 기준시가로 안분계산한다. 다만 공급일이 속하는 과세기간과 직전 과세기간 이내에 존재하는 감정가액(감정가액 1개로 충분, 소급감정도 인정, 교환의 경우에는 소급감정을 인정하지 않음)이 있는 경우 감정가액으로 안분계산한다
2. 토지와 건물들 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가 없는 경우로 감정가액이 있는 경우 그 가액으로 안분계산하고,감정가액이 없는 경우 장부가액(없으면 취득가액으로 ) 안분계산한 후 다시 기준시가가 있는 자산은 기준시가로 안분계산한다.
cf 교환의 경우은 교환당시 감정가액만 인정
가액구분이 불분명한 경우에 해당되는 경우의 특례[법100조3항]

토지와 건물 등을 함게 취득하거나 양도하는 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 때로 본다.

재개발'재건축 조합원 입주권 양도[령166조 1항]

청산금을 납부한 경우[령166조 1항 1호]

양도차익

관리처분계획 인가후 양도차익

관리처분계획 인가전 양도차익

[

양도가액

(

기존건물과 그 부수토지의 평가액

납부한 청산금

)

필요경비

]

[

기존건물과 부수토지의 평가액

기존건물과 그 부수토지의 취득가액

필요경비

]

장기보유특별공제 ×

장기보유특별공제0

※ 보유기간:기존건물및 부수토지의 취득일~ 관리처분계획인가일[령166조 5항]

청산금을 지급받은 경우 [령166조 1항 2호]

[ 양도가액 - ( 평가액 - 지급받은 청산금 ) - 필요경비 ] + [ 평가액 - 취득가액 - 필요경비 ] × ( 평가액 - 청산금 )
평가액
장기보유특별공제 × 장기보유특별공제0

재개발'재건축으로 완성된 신축주택 및 토지를 양도하는 경우[령166조2항]

청산금을 납부한 경우[령166조 2항 1호]

양도차익

청산금 납부분 양도차익

기존건물분 양도차익

관리처분계획인가후양도차익

납부한 청산금

관리처분계획인가후 양도차익

평가액

관리처분인가전 양도차익

(

평가액

납부한 청산금

)

(

평가액

납부한 청산금

)

장기보유특별공제 0

장기보유특별공제0

※ 청산금납부부분에 대한 보유기간 : 관리처분계획인가일~ 양도일 [령166조 5항]
※ 기존 건물및 부수토지에 대한 보유기기간: 기존 건물 및 부수토지 취득일~ 신축건물 및 부수토지의 양도일

청산금을 지급받은 경우[령166조 2항 2호]

입주권 계산방식과 동일

[ 양도가액 - ( 평가액 - 지급받은 청산금 ) - 필요경비 ] + [ 평가액 - 취득가액 - 필요경비 ] × ( 평가액 - 청산금 )
평가액
장기보유특별공제 0 장기보유특별공제0

※ 보유기간 전체에 대해 장기보유특별공제를 적용함
※ 기존 건물및 부수토지에 대한 보유기기간: 기존 건물 및 부수토지 취득일~ 신축건물 및 부수토지의 양도일

기존건물과 부수토지 취득가액을 확인할수 없는 경우[령166조 3항]

기존건물과 그 부수토지의 평가액	×	취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가
		관리처분 계획 등 인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가

기존건물과 그 부수토지의 평가액은 아래의 가액을 말한다[령166조 4항]

1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획등 인가일 전후”로 본다

령176조3항 1호 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내의 매매사례가액
령176조3항 2호 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내의 감정가액의 평균액 등
~~령176조3항 3호 환산한 취득가액~~
령176조3항 4호 기준시가
특수한 경우
1. 조합원 입주권을 2개 부여 받은 경우
  조합원입주권이 비과세 요건을 충족하였다라도 먼저 양도하는 조합원 입주권은 지분양도가 아닌 분할양도로 보아 과세
  
  사전-2017-법령해석재산-0528[법령해석과-2961](2017.10.20)
  종전 1주택이 조합원입주권 2개로 전환되고 1주택을 취득한 후 조합원입주권 2개를 양도하는 경우 선양도분은 과세, 후양도분은 비과세 되는 것임
2. 청산금을 납부하고 부수토지 면적이 증가한 경우
  예외적으로 청산금을 납부하고 증가된 부수토지에 대한 취득시기는 사용승인일이 되어서 관리처분계획인가 후 양도차익 중 청산금납부분 양도차익을 다시 면적이 증가된 부분과 그 외로 구분하여 장기보유별공제 및 세율 그리고 비과세 판정을 하여야 한다.
  
  도시정비법에 따른 재개발로 증가한 주택 부수토지에 대한 양도차익 계산방법[사전-2022-법규재산-0962 2022.10.19]
  도시정비법상 정비사업에서 청산금납부로 토지면적 증가 시 해당 증가분의 양도차익의 계산은 소득령§166②(1)의 “청산금납부분 양도차익”에 증가된 토지의 기준시가가 증가된 토지와 건물의 기준시가에서 차지하는 비율을 곱하여 계산함
  
  증가된 부수토지의 양도차익 = 청산금납부분 양도차익 × 증가된 토지의 기준시가
  증가된 토지와 건물의 기준시가
3. 겸용주택(주택면적 ≤ 기타면적)을 제공한 경우
  
  종전 주택부분에 상응하는 부분 : 비과세 보유기간은 취득일부터 양도일
  종전 기타부분에 상응하는 부분 : 비과세 보유기간은 사용승인일부터 양도일
  
  서면법규재산 2023-302, 2023.6.9
  도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발로 겸용주택을 제공하고 취득한 신축주택을 양도하는 경우의 비과세 보유기간의 계산은 신축주택을 재개발 전 종전 겸용주택의 주택과 주택외 부분에 해당하는 부분으로 나누어 각각 산정하는 것임

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▒ 부당행위 계산[소득세법101]

정의

납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
- 특수관계자간 고가양도 저가양수
- 특수관계자와의 거래로 양도가액 및 필요경비 계산시 조세부담을 부당하게 감소시킨 경우
- 특수관계자간 증여후 5년내 타인에게 양도하여 조세부담을 감소시킨 경우(이월과세가 적용되는 경우 제외)
- 개인과 법인거래시 법인세법상 부당행위계산부인이 적용 제외되는 경우 소득세법상 부당행위계산 적용여부
조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때 [시행령 167조]
아래의 경우를 말하나,

다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 저가양도'고가양수
  
  특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하는 때
저가양도 및 고가양수시 소득금액계산[령 167조]

토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소기킨것으로 인정하는 때

취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
개인과 법인간이 거래[시행령 167조 6항]

개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」 제52조[부당행위계산의 부인]의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

이 경우 법인세법상 부당행위 계산부인규정이 적용되지 않으면 소득세법상 부당행위계산부인도 적용하지 않는다는 애기인지? vs
법인세법에서 규정한 시가로 거래한 경우 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다는 얘기인지?
대법원2016두63439 2021.5.7. 소득세법 요판제 상장주식을 구체적으로 시행령에서 시가를 정해서 그런 것인지?
시가 [소령167조 5항]

양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간 내에 상속세법 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.

조세특례제한법 제101조 최대주주의 할증평가 규정도 주식평가에 준용함
우회 양도 [법101조2항]

> 증여 + 양도 < 직접양도
> 소득이 실질적으로 수증자에게 귀속된 경우 제외

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여한 후

그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

다만 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용 안함

1. 증여세 + 양도소득세
2. 양도소득세
*증여세( = 산출세액 - 공제감면세액 )
*양도소득세 ( = 산출세액 -공제감면세액 )

이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.

배우자 이월과세[97조4항]를 적용 받는 경우는 제외
연수의 계산

등기부상의 소유기간에 의한다
특수관계자의 범위외

특수관계있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

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▒ 양도소득금액의 구분계산 등>[법102],[령167조의2]

① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다. <개정 2014. 12. 23., 2020. 12. 29.>

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득

2. 제94조제1항제3호에 따른 소득

3. 제94조제1항제5호에 따른 소득

4. 제94조제1항제6호에 따른 소득
② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]
시행령제167조의2(양도차손의 통산 등)
1. ①법 제102조제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.
  
  1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액
  
  2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.
2. ②법 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 법 제90조의 규정에 의한 감면소득금액으로 본다.
  
  [본조신설 2003. 12. 30.] [종전의 제167조의2는 제167조의4로 이동 <2003. 12. 30.>]

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▒ 양도소득기본공제[소득세103]

① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. <개정 2014. 12. 23., 2020. 12. 29.>

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득. 다만, 제104조제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.

2. 제94조제1항제3호에 따른 소득

3. 제94조제1항제5호에 따른 소득//파생상품

4. 제94조제1항제6호에 따른 소득//신탁의 이익을 받을 권리의 양도
② 제1항을 적용할 때 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.
③ 제1항에 따른 공제를 “양도소득 기본공제”라 한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]

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▒ 세율[소득세104]

개요
- 2009-03-16~2012.12.31 취득한 주택 중과세율 적용 제외에 대해서는 그동안 과세관청에서는 다주택자 양도소득세 중과세를 적용했으나. 2008.12.26 개정된 소득세법 개정법률 제9270호 부칙 제14조(양도소득세 세율등에 대한 특레) 규정에 따라 중과세율이 아닌 기본세율이 적용되어야 함 (국심2007중2398, 2007.10.02.),(수원고등법원2022누1294, 2023.6.21.)
- 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일 사이에 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우
  다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제
  [소령167의3①12의2, 소령167의4③6의2, 소령167의10①12의2, 소령167의11①12)]
- 2021년 6월 1일 이후
  주택에 단기양도세율
  1년미만 주택'분양권'조합원입주권 50% -> 70%,
  2년 미만 주택'분양권'조합원입주권 일반세율 -> 60%
  ※ 분양권은 2021년 1월 1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용
  
  다주택자 중과
  2주택 기본세율 + 10%-> 기본세율 + 20%,
  3주택자 이상 기본세율 + 20%-> 기본세율 + 30%
- 2021년 1월 1일 이후 적용
  1세대1주택 및 조정대상지역 내 다주택자 판단시 분양권 주택수 포함
  ※ 분양권은 2021년 1월 1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용, 가액'지역과는 무관하게 적용하는 것으로 보임
- 2020-08-18 민간주택임대법 개정
  단기민간임대주택(4년) 및 장기일반민간임대주택(8년)중 아파트 유형 폐지('20.8.18. 개정)
  단기 양도는 5년 장기는 8년 의무임대기간등을 준수한 경우 양도하는 경우 조정대상지역 다주택자 중과세율 적용배제하는데,
  민간주택임대특별법 개정으로 임대요건(단기 5년 장기 8년)을 충족하지 못하고 자동말소된 경우 중과세를 배제하고,
  자진말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고, 말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과배제
  2020-07-11 일 이후 등록한 임대주택은 해당되지 않음
- 2020-07-11일 이후
  2020-07-11일 이후 단기민간임대주택 및 장기일반임대주택 중 아파트을 신규로 임대 등록한 경우 세제혜택 없음
- 2018-09-13일 이후
  2018년 9월13일 이후 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택신규로 취득하는 장기임대주택은 중과제외 안함
  
  2018년 9월 13일 이전 계약을 체결하고 계약금을 납부하고 증빙서류에 의해 확인되는 경우 제외[부칙 29242호, 2018.10.23. 4조 2항]
- 2018-03-31일 이후
  단기매입임대주택은 2018-03-31까지 사업자등록등을 한 주택만 중과제외

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 　제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

소득구간	세율	누진공제
14,000,000 이하	6%
14,000,000초과~50,000,000이하	15%	- 1,260,000
50,000,000초과~88,000,000이하	24%	- 5,760,000
88,000,000초과~150,000,000이하	35%	- 15,440,000
150,000,000초과~300,000,000이하	38%	- 19,940,000
300,000,000초과~500,000,000이하	40%	- 25,940,000
500,000,000초과~1,000,000,000이하	42%	- 35,940000
1,000,000,000초과	45%	- 65,940,000

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
　양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

4. 삭제 <2020. 8. 18.>

5. 삭제 <2014. 1. 1.>

6. 삭제 <2014. 1. 1.>

7. 삭제 <2014. 1. 1.>

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
img123529917// 표생략, 일반세율구간별로 10% 가산한 세율

9. 제94조제1항제4호다목 및 라목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산
img123529897// 표생략, 일반세율구간별로 10% 가산한 세율

10. 미등기양도자산
　　양도소득 과세표준의 100분의 70

11. 제94조제1항제3호가목 및 나목에 따른 자산

가. 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가 양도하는 주식등

1) 1년 미만 보유한 주식등으로서 중소기업 외의 법인의 주식등: 양도소득
과세표준의 100분의 30

2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등img32572512

양도소득과세표준	세율
3억원 이하	20%
3억원 초과	6천만원 +( 3억원 초과액 × 25% )

나. 대주주가 아닌 자가 양도하는 주식등

1) 중소기업의 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 10

2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 20

12. 제94조제1항제3호다목에 따른 자산

가. 중소기업의 주식등

양도소득 과세표준의 100분의 10

나. 그 밖의 주식등

양도소득 과세표준의 100분의 20

13. 제94조제1항제5호에 따른 파생상품등
　양도소득 과세표준의 100분의 20

14. 제94조제1항제6호에 따른 신탁 수익권

양도소득과세표준	세율
3억원 이하	20%
3억원 초과	6천만원 +( 3억원 초과액 × 25% )

② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19.>

1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날

3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날
③ 제1항제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항[제3호(같은 호 단서에 해당하는 경우를 포함한다)의 경우에는 제1항제8호]에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2019. 12. 31.>

1. 삭제 <2017. 12. 19.>
2. 삭제 <2017. 12. 19.>

3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지. 다만, 지정지역의 공고가 있은 날 이전에 토지를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다.

4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산
⑤ 해당 과세기간에 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것(이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 양도소득세 감면액이 있는 경우에는 해당 감면세액을 차감한 세액이 더 큰 경우의 산출세액을 말한다)으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때 제1항제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른 비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 계산한다. <신설 2014. 12. 23., 2017. 12. 19., 2018. 12. 31., 2019. 12. 31.>

1. 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액

2. 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액. 다만, 둘 이상의 자산에 대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한 호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘 이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의 양도소득과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항ㆍ제4항 또는 제7항의 각 해당 호별 세율을 적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.
⑥ 제1항제13호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다. <신설 2016. 12. 20., 2019. 12. 31.>
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.>

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
법104 세율 관련 시행령

시행령 제167조의3 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위
시행령 제167조의4 1세대 3주택ㆍ입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위
시행령 제167조의5 단기보유 주택부수토지의 범위
시행령 제167조의6
시행령 제167조의7 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위
시행령 제167조의8 대주주의 범위
시행령 제167조의9 파생상품등에 대한 양도소득세 탄력세율
시행령 제167조의10 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위
시행령 제167조의11 1세대 2주택ㆍ조합원입주권 또는 분양권에서
시행령 제외되는 주택의 범위
시행령 제168조 미등기양도 제외 자산의 범위 등

↑위로

▒ 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. <개정 2005. 2. 19., 2005. 5. 31., 2005. 12. 31., 2006. 2. 9., 2008. 2. 29., 2008. 7. 24., 2008. 10. 7., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2010. 9. 20., 2011. 3. 31., 2011. 10. 14., 2011. 12. 8., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 12. 28., 2016. 8. 11., 2016. 8. 31., 2018. 2. 13., 2018. 7. 16., 2018. 10. 23., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15., 2022. 5. 31., 2023. 2. 28.>

1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한정한다.

라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급한 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대한 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)}

6) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것

7) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것

마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]

2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택

바. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외한다.

사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.

3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다)

4. 종업원(사용자의 「국세기본법 시행령」 제1조의2제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 “의무무상기간”이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 “장기사원용주택”이라 한다)

5. 「조세특례제한법」 제77조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지, 제99조, 제99조의2 및 제99조의3에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

6. 제155조제6항제1호에 해당하는 문화재주택

7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

8의2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 1세대의 구성원이 해당 목에 규정된 인가 또는 위탁을 받고 법 제168조에 따른 고유번호를 부여받은 후 5년 이상(이하 이 조에서 “의무사용기간”이라 한다) 어린이집으로 사용하고 어린이집으로 사용하지 않게 된 날부터 6개월이 경과하지 않은 주택. 이 경우 해당 주택이 가목에서 나목으로 또는 나목에서 가목으로 전환된 경우에는 의무사용기간을 적용할 때 각각의 사용기간을 합산한다.

가. 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 운영하는 어린이집

나. 「영유아보육법」 제24조제2항에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 위탁받아 운영하는 어린이집

9. 삭제 <2018. 2. 13.>

10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12. 삭제 <2023. 2. 28.>

12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

13. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택
②제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2018. 2. 13.>

1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.
③제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. <개정 2005. 2. 19.>
④1세대가 제1항제2호부터 제4호까지 또는 제8호의2에 따른 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기어린이집(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택ㆍ사원용주택 또는 어린이집(이하 이 조에서 “임대주택등”이라 한다)을 제1항에 따른 장기임대주택등으로 보아 제1항제10호를 적용한다. <개정 2005. 12. 31., 2011. 12. 8., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
⑤ 제4항을 적용받은 1세대가 장기임대주택등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항제2호 각 목 및 같은 항 제3호에 따른 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 의무임대기간등 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. <개정 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>

1. 납부할 양도소득세 계산식
　　일반주택 양도 당시 해당 임대주택등을 제1항제2호부터 제4호까지 및 제8호의2에 따른 장기임대주택등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조에 따른 세율에 따라 납부하였을 세액 - 일반주택 양도 당시 제4항을 적용받아 법 제104조에 따른 세율에 따라 납부한 세액

2. 의무임대기간등 산정특례

가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다.

나. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획등 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.

다. 「주택법」 제2조에 따른 리모델링 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택이 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인일 또는 같은 법 제66조에 따른 리모델링의 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.

라. 제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)로서 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다.

1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우

2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우
⑥제1항 내지 제5항의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 그 결정방법에 대하여는 제154조제9항의 규정을 준용한다.
⑦제1항제2호ㆍ제3호ㆍ제8호의2 및 제4항을 적용받으려는 자는 해당 임대주택등 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다. <개정 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006. 6. 12., 2008. 2. 29., 2011. 12. 8., 2015. 12. 28., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>

1. 삭제 <2021. 2. 17.>

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본. 이 경우 「주민등록법」 제29조제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.

4. 국공립어린이집의 경우 위탁계약증서 사본

5. 그 밖의 기획재정부령이 정하는 서류
⑧제7항에 따른 신청서를 제출받은 경우에 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 사항을 확인해야 한다. 다만, 신청인이 제2호의 서류 확인에 동의하지 않는 경우에는 이를 제출하도록 해야 한다. <신설 2006. 6. 12., 2008. 12. 31., 2010. 5. 4., 2018. 2. 13., 2021. 2. 17., 2023. 9. 26.>

1. 임대주택등에 대한 등기사항증명서 또는 토지ㆍ건축물대장 등본

2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항에 따른 임대사업자등록증 또는 「영유아보육법」 제13조에 따른 어린이집 인가의 인가증
⑨ 제1항에도 불구하고 1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수(제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다. <신설 2012. 2. 2.>

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▒ 시행령제167조의4(1세대 3주택ㆍ입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위)

① 삭제 <2017. 2. 3.>
②법 제104조제7항제4호에서 1세대가 소유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산할 때 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역은 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택, 조합원입주권 또는 분양권으로서 해당 주택의 기준시가, 조합원입주권의 가액(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다) 또는 분양권의 가액[주택에 대한 공급계약서상의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)을 말한다]이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택, 조합원입주권 또는 분양권은 이를 산입하지 않는다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2014. 2. 21., 2018. 2. 13., 2021. 2. 17.>

1. 삭제 <2018. 2. 13.>

2. 삭제 <2018. 2. 13.>
③법 제104조제7항제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 장기임대주택 등”이란 국내에 소유하고 있는 주택과 조합원입주권 또는 분양권 수의 합이 3개 이상인 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2014. 2. 21., 2018. 2. 13., 2018. 10. 23., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17., 2022. 5. 31., 2023. 2. 28.>

1. 제2항의 규정에 따른 주택

2. 제167조의3제1항제2호 내지 제8호 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택

3. 삭제 <2018. 2. 13.>

4. 1세대가 제1호 및 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택

5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

6. 삭제 <2023. 2. 28.>

6의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

7. 제155조, 제156조의2, 제156조의3 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택
④제2항 및 제3항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다. <개정 2018. 2. 13.>
⑤ 1주택, 1조합원입주권 또는 1분양권 이상을 보유하는 자가 1주택, 1조합원입주권 또는 1분양권 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 법 제104조제7항제4호에 따른 주택과 조합원입주권 또는 분양권의 수의 합이 3 이상이 된 경우 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 배우자가 보유한 제2항에 따른 주택, 조합원입주권 또는 분양권의 수를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택, 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산한다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택, 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 경우 해당 주택, 조합원입주권 또는 분양권의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 않는다. <신설 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2018. 2. 13., 2021. 2. 17.>
[본조신설 2005. 12. 31.]
[제목개정 2021. 2. 17.]
[종전 제167조의4는 제167조의8로 이동 <2005. 12. 31.>

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▒ 시행령제167조의5(단기보유 주택부수토지의 범위)

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▒ 시행령 제167조의6 삭제 <2021.2. 17.>

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▒ 시행령제167조의7(비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위)

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▒ 시행령제167조의8(대주주의 범위)

① 법 제104조제1항제11호가목에서 “대통령령으로 정하는 대주주”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)를 말한다. <개정 2018.2. 13., 2021.2. 17., 2022.12. 31.>

1. 주권상장법인대주주

2. 주권비상장법인의 주주로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주의 소유주식의 비율 합계가 100분의 4 이상인 경우 해당 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주. 이 경우 직전 사업연도 종료일 현재 100분의 4에 미달하였으나 그 후 주식등을 취득함으로써 소유주식의 비율 합계가 100분의 4 이상이 되는 때에는 그 취득일 이후의 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주를 포함한다.

나. 주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주가 소유하고 있는 해당 법인의 주식등의 시가총액이 10억원(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제178조제1항에 따라 거래되는 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」 제2조제1항에 따른 벤처기업의 주식등의 경우에는 40억원으로 한다) 이상인 경우 해당 주주 1인 및 주권비상장법인기타주주
② 삭제 <2018.2. 13.>
③ 제1항제2호에 따른 시가총액을 계산할 때 시가는 제165조제4항에 따른 평가액에 따른다. <개정 2018.2. 13.>
④ 제1항제2호 및 제3항을 적용할 때 피합병법인의 주주가 합병에 따라 합병법인의 신주를 지급받아 그 주식을 합병등기일이 속하는 사업연도에 양도하는 경우 대주주의 범위 등에 대해서는 해당 피합병법인의 합병등기일 현재 주식보유 현황에 따른다.
⑤ 제1항제2호 및 제3항을 적용할 때 분할법인의 주주가 분할에 따라 분할신설법인의 신주를 지급받아 그 주식을 설립등기일이 속하는 사업연도에 양도하거나 분할법인의 주식을 분할등기일이 속하는 사업연도에 분할등기일 이후 양도하는 경우 대주주의 범위 등에 대해서는 해당 분할 전 법인의 분할등기일 현재의 주식보유 현황에 따른다.
⑥ 제1항제2호 및 제3항을 적용할 때 주주가 일정기간 후에 같은 종류로서 같은 양의 주식등을 반환받는 조건으로 주식등을 대여하는 경우 주식등을 대여한 날부터 반환받은 날까지의 기간 동안 그 주식등은 대여자의 주식등으로 본다.
⑦ 제1항제2호 및 제3항을 적용할 때 거주자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 사모집합투자기구를 통하여 법인의 주식등을 취득하는 경우 그 주식등(사모집합투자기구의 투자비율로 안분하여 계산한 분으로 한정한다)은 해당 거주자의 소유로 본다.

[전문개정 2017.2. 3.] [제목개정 2018.2. 13.]

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▒ 제167조의8 삭제 <2022.2. 15.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제167조의8

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▒ 시행령 제167조의9(파생상품등에 대한 양도소득세 탄력세율)

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▒ 제167조의9 삭제 <2021.2. 17.> [시행일: 2025.1. 1.] 제167조의9

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▒ 시행령제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. <개정 2018.10. 23., 2020.2. 11., 2021.2. 17., 2022.5. 31., 2023.2. 28.>

1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택

3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택으로서 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

4. 제155조제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택

5. 삭제 <2023.2. 28.>

6. 삭제 <2023.2. 28.>

7. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

8. 삭제 <2023.2. 28.>

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12. 삭제 <2023.2. 28.>

12의2. . 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

13. 삭제 <2023.2. 28.>

14. 삭제 <2023.2. 28.>

15. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택
② 제1항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.

[본조신설 2018.2. 13.]

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▒ 시행령제167조의11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택의 범위)

① 법 제104조제7항제2호 단서에서 “대통령령으로 정하는 장기임대주택 등”이란 국내에 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. <개정 2018.10. 23., 2020.2. 11., 2021.2. 17., 2022.5. 31., 2023.2. 28.>

1. 삭제 <2023.2. 28.>

2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택

3. 제2항에 해당하는 주택

4. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료ㆍ요양하는 장소와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택으로서 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않은 것으로 한정한다)을 취득하여 1세대가 1주택과 1조합원입주권 또는 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 않은 경우로 한정한다)

5. 제155조제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택

6. 삭제 <2023.2. 28.>

7. 삭제 <2023.2. 28.>

8. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

10. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

11. 삭제 <2023.2. 28.>

12. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

13. 제156조의2, 제156조의3 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택
② 법 제104조제7항제2호에서 1세대가 보유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산할 때 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택, 조합원입주권 또는 분양권으로서 해당 주택의 기준시가, 조합원입주권의 가액(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다) 또는 분양권의 가액[주택에 대한 공급계약서상의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)을 말한다]이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택, 조합원입주권 또는 분양권은 이를 산입하지 않는다. <개정 2021.2. 17.>
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 제167조의3제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.

[본조신설 2018.2. 13.]

[제목개정 2021.2. 17.]

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▒ 시행령제168조(미등기양도제외 자산의 범위 등)

①법 제104조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. <개정 1998. 12. 31., 1999. 12. 31., 2002. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006.2. 9., 2010.2. 18., 2014.2. 21., 2020.2. 18.>

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 삭제 <2018.2. 13.>

6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

7. 건설사업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
②법 제104조제1항제1호를 적용할 때 법 제94조제1항제4호다목에 따른 주식등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. <신설 2000. 12. 29., 2017.2. 3.>

[제목개정 2000. 12. 29.]

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▒ 시행령제168조(미등기양도제외 자산의 범위 등)

①법 제104조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. <개정 1998. 12. 31., 1999. 12. 31., 2002. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006.2. 9., 2010.2. 18., 2014.2. 21., 2020.2. 18.>

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조제1항제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 삭제 <2018.2. 13.>

6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

7. 건설사업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지
② 삭제 <2021.2. 17.>

[제목개정 2000. 12. 29.]

[시행일: 2025. 1. 1.] 제168조제2항

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▒ 지정지역의 운영 [법104조의2][시행령168조의2]

재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등하였거나, 급등할 우려가 있는 경우에 일정한 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

지정지역 안의 부동산 이라 함은 일정한 부동산을 말한다.

지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다.

현재 2023년 1월 5일 해제 이후 남아 있는 지정지역은 아래와 같다.
강남구 2017.8.3 지정
서초구 2017.8.3 지정
송파구 2017.8.3 지정
용산구 2017.8.3 지정

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▒시행령 제168조의2 삭제 <2009. 6. 8.>

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▒ 비사업용 토지의 범위 [소득세104조의3]

개요

사업용토지 : 보유기간 중 대략 60% 이상을 토지 지목에 맞게 사용한 토지

비사업용토지 :
보유기간 중 대략 60% 미만을 토지 지목에 맞게 사용한 토지
=보유기간 중 대략 40% 초과하여 토지 지목에 맞지 않게 사용한 토지
비사업용토지의 기간기준[법104조의3 1항, 령168조의6]

보유기간 중 대략 40% 초과하여 토지 지목에 맞지 않게 사용한 토지로 법문을 구성하고 있다.
구체적 내용은 아래와 같으며, 이경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 아래의 모두에 해당하는 기간
  가.양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
  나.양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
  다.토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 아래의 모두에 해당하는 기간
  가.토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
  나.양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
  다.토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 아래의 모두에 해당하는 기간
  보유기간이 2년 미만인 경우에는 가목은 적용하지 않는다.
  가.토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
  나.토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간
법문은 비사업용토지로 사용한 기간으로 구성하였으나,

반대로 사업용으로 사용한 기간으로 비사업용토지 여부를 판정하는 것으로 재구성해 보면 아래와 같다.
비사업용 토지

아래 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 전'답 과수숸으로서 아래의 어느 하나에 해당하는 것[법104조의3 ①항 1호]
  
    ① 재촌자경하지 않는 농지등
        또는
    ② 시지역 이상의 도시지역 안에 있는 농지등
  1. 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지
    
    다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서
    일정한 경우를 제외한다.
    
    (1) 농지등의 범위 [령168조의8 1항]
    
    농지라 함은 전'답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다.
    
    이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막 '퇴비사'양수장'지소'농도'수로 등의 토지 부분을 포함한다.
    
    (2) 재촌자경하지 아니한 농지라 함은 [령168조의8 2항]
    
    소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지라 함은
    농지의 소재지와 동일한 시'군'구 또는 그와 연접한 시'군'구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 농지법 제2조 제5호의 규정에 따른 자경을 하는 농지를 말한다.
    
    [농지법2조5호'''자경]
    "자경(자경)"이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(농작업)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.
    
    [농지법2조2호'''''농업인]
    "농업인"이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
    
    [농지법시행령3조'''농업인]
    제3조 (농업인의 범위) 법 제2조제2호에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
    
    1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자
    
    2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의 농림수산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
    
    3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자
    
    4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자
    
    (3) 부득이하게 재촌자경하지 못한 농지 [령168조의8 3항]
    
    농지법 그 밖의 법류에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 일정한 경우 함은
    아래의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.
    1. 농지법 제6조 제2항 제2호 ~~제3호~~ 제9호'제10호 가목 또는 다목에 해당하는 농지
      
      2. 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림수산식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지 또는 종묘생산지로 쓰기 위하여 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
      
      3. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유하는 경우2022년 이후 양도분부터 제외
      
      9. 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제84조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우
      
      10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
      
      가. 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
      
      다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
    2. 농지법 제6조 제2항 제4호의 규정에 따라 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지
    3. 농지법 제6조 제2항 제5호의 규정에 따라 이농당시 소유하고 있던 농지로서 그 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 토지
    4. 농지법 제6조 제2항 제7호의 규정에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 동법 제6조 제2항 제8호의 규정에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지
    5. 종중이 소유한 농지(2005년12월31일 이전에 취득한 것에 한한다)
    6. 소유자(법 제88조제6호에 따른 생계를 같이하는 자 중 소유자와 동거하면서 함께 영농에 종사한 자를 포함한다)가 질병,고령,징집,취학,선거에 의한 공직취임 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 자경할 수 없는 경우로서 아래의 요건을 갖춘 토지
      1. 당해 사유발생일부터 소급하여 5년 이상 계속하여 재촌하면서 자경한 농지로서 당해 사유발생 이후에도 소유자가 재촌하고 있을 것.
        이경우 당해 사유발생당시 소유자와 동거하던 가족이 농지소재지에서 재촌하고 있는 경우에는 그 소유자가 재촌하고 있는 것으로 본다.
      2. 농지법 제22조의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대할 것
    7. 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 농지
    8. 농지법 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 일정한 농지
  2. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.
    
    시행령18조의8 농지의 범위 등
    
    ④법 제104조의3제1항제1호 나목 본문에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역 및 개발제한구역을 말한다. <개정 2010. 2. 18.>
    
    ⑤법 제104조의3제1항제1호 나목 단서에서 “소유자가 농지소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다. <개정 2017. 2. 3.>
    
    1. 법 제104조의3제1항제1호 나목 본문의 규정에 따른 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지
    
    2. 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지
    
    ⑥법 제104조의3제1항제1호나목 단서에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 3년을 말한다. <개정 2015. 2. 3.>
2. 임야 [법104조의3 ①항 2호] [령168조의9]
  
  다만, 아래의의 어느하나에 해당하는 것을 제외한다.
  1. 산립범에 의하여 지정된 산림유전자원보호림'보안림'채종림'시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 일정한 것
  2. 일정한 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
    
    임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야라 함은 임야의 소재지와 동일한 시'군'구 또는 그와 연접한 시'군'구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.
  3. 토지의 소유자'소재지'이용상황'보유기간 및면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 일정한 것
    1. 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야등
    2. 종중이 소유한 임야 (2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한함) 등
3. 목장용지 [법104조의3 ①항 3호] [령168조의10]
  
  아래의 어느 하나에 해당하는 것
  1. 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 일정한 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시'광역시 및 시지겨의 도시지역 안에 있는 것
    기준면적은 별표1의2에 규정된 가축별 기준면적과 가축두수를 적용하여 계산한 토지의 면적을 말한다.
  2. 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 토지
  다만, 토지의 소유자'소재지'이용상황'보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 정한 것을 제외한다.
  1. 상속받은 목장용지로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 것 등
4. 농지,임야 및 목장용지 외의 토지[법104조의3 ①항 4호]
  
  아래의 토지를 제외한 토지
  1. 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
  2. 지방세법 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
    무허가 건물은 별도합산이나 분리과세대상에서 2006년부터는 제외
    
    ● 지방세법시행령 제131조의 2【별도합산과세대상토지의 범위】
    
    ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 말한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다.(2006.12.30 단서신설)
    
    2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지
    
    가. 법 제182조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 토지 안의 건축물의 부속토지
    나. 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축믈의 부속토지
  3. 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지[령168조의11]
    
    토지의 이용상황'관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 일정한 것
    1. 운동장'경기장 등 체육시설용토지로서 일정한 것
    2. 주차장용 토지로서 아래의 어느 하나에 해당하는 것
      
      부설주차장 기준면적 이내
      가. 「주차장법」에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.
      
      나. 「지방세법 시행령」 제101조제3항제1호에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(승용자동차ㆍ이륜자동차 및 종업원의 통근용 승합자동차를 제외한다)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 「여객자동차 운수사업법」 또는 「화물자동차 운수사업법」에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 “최저차고기준면적”이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다.
      
      다. 주차장운영업용 토지
      주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율(4%) 이상인 토지
    3. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 일정한 것 등 (660㎡에 한한다)
5. 주택부속토지 [법104조3 제1항 ⑤호, 령168조의12]
  
  지방세법 제182조 제2항의 규정에 이한 주택부수토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 아래의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지로
  1. 도시지역 의 토지 5배
  2. 도시지역 밖의 토지 10배
  지방세법 182조 과세대상의 구분
  2항
  주거와 주거외의 용도에 겸용되는 과세대상의 구분방법 주택부속토지의 범위산정에 등에 관하여 필요한 사항은 령으로 정한다.
  
  지방세법 시행령 133조 과세대상의 구분과 한계
  
  1항
  1동의 건물이 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 본다.
  이경우 건물의부속토지는 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각 각 안분하여 주택의 부속토지와 주택외의 건물의 부속토지로 구분한다.
  
  2항
  1구의 건물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50% 이상인 경우에는 주택으로 본다.
  
  3항
  주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 때에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.
6. 별장과 그 부속토지[법104조3 제1항 ⑥호, 령168조의13]
  
  주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양'피서'위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지
  
  다만, 지방자치법 제3조 3항 및 4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 일정한 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 부속토지를 제외하며
  
  별장에 부속된 토지의 경계가가 명확하지 아니한 대에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.
7. 기타 위와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 일정한 토지
부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등 [법104조2항, 령168조의14]
1. 기간기준 동안 비사업용토지로 보지아니하는 토지 [령168조의14 ①항]
  
  아래의 어느 하나에 해당하는 토지는 기간기준 동안 비사업용토지로 보지 아니한다.
  1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
  2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
  3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한 토지의 정황'취득사유 또는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정한는 기간 [시행규칙 83조의5]
    1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가'허가'면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
    2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가'허가'면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지: 착공이 제한된 기간
    3. 사업장의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용하는 기간
    4. 건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공용지로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공용지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
    5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간
    6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일로부터 2년
    7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
    8. 도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년
    9. 건축물이 멸실'철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실 '철거되거나 무너진 날부터 2년
    10. 거주자가 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업'폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업'페업 또는 이전일부터 2년
    11. 천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌하면서 자경한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 토지 : 당해 사유의 발생일부터 2년
    12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간
2. 아래의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 아래에서 규정한 날을 양도일로 보아 비사업용 토지에 해당하는 지여부를 판정한다.[령168조의14 ②항]
  1. 민사집행법에 따른 영매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일
  2. 국세징수법에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 최초의 공매일
  3. 그 밖의 토지의 양도에 일정한 기간이 소요된 경우 등 부득이한 사유에 해당되는 토지 [규칙83의52항]
    1. 한국자산관리공사에 매각을 위임한 토지 : 매각을 위임한 날
    2. 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 아래의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고 공고일부터 1년 이내에 매각계약을 쳬결한 토지 : 최초의 공고일
    3. 2호의 규정에 따른 토지로서 아래의 요건을 갗우어 매년 매각을 재공고하고 재공고일부터 1년 이냉에 매각게약을 체결한 토지 : 최초의 공고일
3. 아래의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다. [령168조의14 ③항]
  1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지'임야' 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
  2. 직계존속이 8년 이상 토지소재지에서 거주하면서 직접 경작한 농지'임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속으로부터 상속'증여받은 토지
    다만 도시지역안의 토지는 제외한다.
  3. . 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
  4. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지
    
    또는
    
    취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당토지를 취득한 날 )이 사업인정고시일부터 5년(2021년 5월 4일 이후 협의매수 및 수용되는 분부터적용하고, 종전은 2년) 이전인 토지
    
    이월과세 적용받는 경우 증여자의 취득일을 기준으로 토지 취득시 판정하는 규정은 2013-02-15 이후 양도분부터 적용함(소득령168조의 14 3항 3호)
  5. 도시지역 안의 농지로서 아래의 어느하나에 해당하는 농지
    
    ① 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다.)
    
    ② 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
  6. 그 밖에 공익ㆍ기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지
    1. 공장의 가동에 따른 소음ㆍ분진ㆍ악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 그 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지
    2. 2006년 12월 31일 이전에 이농한 자가 「농지법」 제6조제2항제5호에 따라 이농당시 소유하고 있는 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
    3. 「기업구조조정 촉진법」에 따른 부실징후기업과 채권금융기관협의회가 같은 법 제10조에 따라 해당 부실징후기업의 경영정상화계획 이행을 위한 약정을 체결하고 그 부실징후기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지(2008년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한정한다. 이하 이 항에서 같다)
    4. 채권은행 간 거래기업의 신용위험평가 및 기업구조조정방안 등에 대한 협의와 거래기업에 대한 채권은행 공동관리절차를 규정한 「채권은행협의회 운영협약」에 따른 관리대상기업과 채권은행자율협의회가 같은 협약 제19조에 따라 해당 관리대상기업의 경영정상화계획 이행을 위한 특별약정을 체결하고 그 관리대상기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지
    5. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제39조에 따라 산업시설구역의 산업용지를 소유하고 있는 입주기업체가 산업용지를 같은 법 제2조에 따른 관리기관(같은 법 제39조제2항 각 호의 유관기관을 포함한다)에 양도하는 토지
    6. 「농촌근대화촉진법」(법률 제4118호로 개정되기 전의 것)에 따른 방조제공사로 인한 해당 어민의 피해에 대한 보상대책으로 같은 법에 따라 조성된 농지를 보상한 경우로서 같은 법에 따른 농업진흥공사로부터 해당 농지를 최초로 취득하여 8년 이상 직접 경작한 농지. 이 경우 제3항제1호에 따른 농지소재지 거주요건은 적용하지 아니한다.
    7. 「채무자의 회생 및 파산에 관한 법률」 제242조에 따른 회생계획인가 결정에 따라 회생계획의 수행을 위하여 양도하는 토지

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▒ 양도소득과세표준 예정신고[법105조]

예정신고

양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 아래의 구분에 의한 기간 이내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

> 국외주식은 예정신고는 없고 확정신고만 존재
1. 토지'건물'부동산에관한 권리'기타자산'신탁의 이익을 받을 권리 양도
  
  기타자산은 아래와 같다.
  사업용부동산과 함계 양도하는 영업권
  시설물 이용권
  부동산과다법인 주식의 50% 이상 양도
  부동산 보유비율이 80% 이상인 법인의 주식
  이축권
  
  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
  
  다만, 국토의 계획및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 거래게약허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다.
2. 주식 등
  
  상장주식(대주주에 한함, 증권시장외 거래)
  비상장주식
  주식 등을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 반기의 말입부터 2월
3. 제1호 및 제2호에도 불구하고 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월
양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다.
양도소득과세표준 예정신고 [령169조]

예정신고를 하는 자는 양도소득과세표준 예정신고 및 자진납부계산서에 아래의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 토지'건물'부동산에 관한 권리
  1. ~~토지대장 및 건축물대장 등본~~
  2. ~~토지 및 건물 등기부등본~~
  3. 환지예정증명원'잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류등
  4. 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
    ~~이경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야한다.~~
  5. ~~부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서~~
  6. 자본적 지출액' 양도비 등의 명세서
  7. 감가상각비 명세서
2. 주식등 과 기타자산
  1. 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
  2. 양도비 등의 명세서
  3. 법인(주권상장법인 외의 법인을 포함한다. )의 대주주 등에 해당하는 경우에는 일정한 주식거래내역서
  4. 법인의 주주 1인 및 기타주주로서 대주주에 해당하게 되는 경우에는 대주주 등 신고서

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▒ 예정신고납부 [법106]

거주자가 예정신고를 하는 때에는 제107조의 규정에 의하여 산출세액에서 조세특례제한법 기타 법률에 의하여 감면되는 세액을 뺀 세액을 납세지 관할세무서'한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.
예정신고납부를 하는 경우 수시부과세액이 있을 대는 이를 공제하여야 한다.

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▒ 예정신고 산출세액의 계산 [법107]

거주자가 예정신고를 할 때 예정신고 산출세액은 다음 계산식에 따라 계산한다.

산출세액 = [ 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 ] × 세율
해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 제2회 이후 신고하는 예정신고 산출세액으로 한다.

(1) 제104조제1항제1호(누진세율)에 따른 세율 적용대상 자산의 경우: 다음의 계산식에 따른 금액

예정신고 산출세액 = [ ( 이미신고한 양도소득금액 + 2회 이후 신고하는 양도소득금액 - 양도소득기본공제 ) × 세율 ] - 이미 신고한 예정신고산출세액

(2) 제104조제1항제8호(비사업용토지) 또는 제9호(기타자산 중 비사업용토지 세율)에 따른 세율 적용대상 자산의 경우: 다음의 계산식에 따른 금액

예정신고 산출세액 = [ ( 이미신고한 양도소득금액 + 2회 이후 신고하는 양도소득금액 - 양도소득기본공제 ) × 세율 ] - 이미 신고한 예정신고산출세액

(3) 제104조제1항제11호가목2)(주식 중 2단계 누진세율)에 따른 세율 적용대상 자산의 경우: 다음의 계산식에 따른 금액

예정신고 산출세액 = [ ( 이미신고한 양도소득금액 + 2회 이후 신고하는 양도소득금액 - 양도소득기본공제 ) × 세율 ] - 이미 신고한 예정신고산출세액

(4) 제104조제1항제14호(신탁수익권)에 따른 세율 적용대상 자산의 경우: 다음의 계산식에 따른 금액

예정신고 산출세액 = [ ( 이미신고한 양도소득금액 + 2회 이후 신고하는 양도소득금액 - 양도소득기본공제 ) × 세율 ] - 이미 신고한 예정신고산출세액

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▒ 재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출[소득세108]

재외국민 '외국인이 부동산 등 양도신고 확인서 제도 시행 안내

2020년 7월 1일부터 재외국민'외국인 등이 부동산을 양도하는 경우 세무서장으로부터 발급받은 부동산등 양도신고확인서를 등기관서의 장에게 제출하여야 합니다.

[관련법령]
소득세법 108조
소득세법 시행령 171조
소득세법 시행규칙 84조
소득세법 시행규칙 별지 88호서식
1. 제도개요
  2020.7.1. 이후 양도분부터 재외국민'외국인 등이 토지 또는 건물(소득세법 제94조 제1항 제1호)을 양도하고 소유권등기 하는 경우 세무서장으로부터 발급받은 부동산등 양도신고확인서를 등기관서의 장에게 제출하여야 합니다.(소득세법 제108조)
  
  부동산 매매계약 체결 → 재외국민 인감증명서 세무서확인서 → 매도용 인감증명서 발급 → 소유권 이전(잔금수령) → (양도소득세 신고'납부 및 부동산매각자금확인서) → 부동산처분대금 해외반출
2. 발급대상
  재외국민(재외동포의출입국과 법적지위에 관한 법률제2조 제1호)과 외국인(출입국관리법 제2조 제2호)이 대상입니다.
  다만, 인감증명법 시행령 제13조 제3항에 따른 인감경유를 한 재외국민은 부동산등양도신고확인서를 제출한 것으로 봅니다.
3. 발급관서 및 기한
  전국 어느 세무서에서나 가능하며, 신청내용을 확인후 지체없이 발급하여 드립니다.
4. 제출서류
  재외국민 및 외국인 부동산등 양도신고확인서에 양도소득 과세표준 신고 및 납부계산서 등을 첨부하여 제출합니다.
  
  [첨삭]
  과세관청은 양도소득세 신고및 납부까지 요청함
  납부를 요청하는 이유는 국세징수법에 의한 납기전 징수사유에 해당한다고 보아 그러는 것으로 보임
  
  국세징수법 제14조(납기 전 징수)
  ① 세무서장은 납세자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있을 때에는 납기 전이라도 이미 납세의무가 확정된 국세는 징수할 수 있다.
  
  1. 국세의 체납으로 체납처분을 받을 때
  2. 지방세 또는 공과금의 체납으로 체납처분을 받을 때
  3. 강제집행을 받을 때
  4. 「어음법」 및 「수표법」에 따른 어음교환소에서 거래정지처분을 받은 때
  5. 경매가 시작된 때
  6. 법인이 해산한 때
  7. 국세를 포탈(逋脫)하려는 행위가 있다고 인정될 때
  8. 납세관리인을 정하지 아니하고 국내에 주소 또는 거소를 두지 아니하게 된 때
  ② 세무서장은 제1항에 따라 납기 전에 국세를 징수하려면 납부기한을 정하여 납세자에게 그 뜻을 고지하여야 한다. 이 경우에 이미 납세고지를 하였을 때에는 납부기한의 변경을 고지하여야 한다.
제도에 대한 Q & A

Q1 부동산 등 양도신고확인서 제출대상은 누구인가요?
재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 재외국민과 출입국관리법 제2조 제2호에 따른 외국인입니다.

재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제2조 제1호 : 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는자
출입국관리법 제2조 제2호 : "외국인" 이란 대한민국의 국적을 가지지 아니한 사람을 말한다.

Q2어떤 자산을 양도했을 경우에 부동산등 양도신고확인서를 제출해야 하나요?
소득세법 제94조 제1항 제1호에 해당하는 자산을 양도한 경우에 해당합니다.

소득세제94조 제1항 제1호: 토지(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함다.)의 양도로 발생하는 소득

Q3 재외국민인감경유를 한 경우에도 양도신고확인서를 제출하나요?
재외국민이 인감증명법 시행령 제13조 제3항 단서에 따라 세무서장의 확인을 받은 경우에는 부동산등 양도신고확인서를 제출한 것으로본다.
인감증명법 시행령 제13조 제3항: ...다만, 재외국민이 부동산에 매도용으로 인감증명서를 발급받는 경우에는 별지 제13호 서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고, 소관증명청의 소재지 또는 부동산 소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다.

Q4 부동산 등 양도신고확인서 어느 세무서에 신청해야 하나요?
전국 어느세무서에서나 신청이 가능합니다.

Q5 부동산등 양도신고확인서 발급신청을 받은 세무서의 처리기한은?
발급신청을 받은 세무서장은 부동산등 양도신고고확인서 발급대자에 내용을 입력하고 확인서를 지체없이 교부하여야 합니다.

※ 양도소득세 예정신고'납부기한
-부동산등: 양도일이 속하는 달의 말일로부터2개월
-주식 : 양도일이 속하는 반기의 말일로부터 2개월
http://www.youtube.com/user/ntskorea
비거주자 양도소득세 원천징수 제도[법119조9호(원천징수대상), 법156조1항5호(원천징수세율)

2004년부터 적용되었으며 신설시에는 양수하는 개인도 원천징수의무가 있었으나, 2007년부터는 개인(거주자와 비거주자)의 원천징수의무는 제외[소법156조1항 가로안]

비거주자가 국내에 있는 부동산등 자산을 법인에게 양도하는 경우 그 법인이 매매대금을 지급하는 대 원천징수하여 세무서에 납부하고, 양도자(비거주자)가 양도소득세를 신고하는 때 원천징수세액을 기납부세액으로 공제하여 정산합니다.

원천징수대상
비거주자에 대하여 지급하는 부동산등의 국내원천소득

원천징수세액
양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액

원천징수
매매대금이 청산되는 때 다만 소유권이전등기를 먼저하는 경우에는 등기접수일

원천징수의무 면제
비거주자가 양도소득세를 신고'납부하였거나, 비과세'과세미달에 해당하는 경우 양도자산 소재지 관할세무서에서 비과세 등 확인서를 발급받아 법인(원천징수의무자)에 제출하는 경우 원천징수의무가 면제됨
재외국민 인감증명서 발급확인서[인감증명법 제12조, 령13조3항]

재외국민이 지방자치단체에서 부동산 매도용 인감증명서를 발급받기 위해서는 세무서에서 부동산등양도신고확인서를 발급받아 제출해야 합니다.(19.1.1부터 재외공관의 공증을 받은 위임장으로 대체 가능)

부동산 매매계약 체결 → 재외국민 인감증명서 세무서확인서 → 매도용 인감증명서 발급 → 소유권 이전(잔금수령) → (양도소득세 신고'납부 및 부동산매각자금확인서) → 부동산처분대금 해외반출

발급대상 : 재외국민
발급관서:전국 세무서
발급기간: 즉시

제출서류 매매사실을 확인할 수 있는 자료

[관련 법령]
인감증명법제12조(인감증명서의 발급)
인감증명법 시행령 13조(인감증명서의 발급) 3항
③부동산 또는 자동차(「자동차관리법」 제5조에 따라 등록된 자동차를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 매도용으로 인감증명서를 발급받으려는 자는 별지 제14호서식의 인감증명서 중 부동산 매수자 또는 자동차 매수자란에 기재하려는 부동산 또는 자동차 매수자의 성명ㆍ주소 및 주민등록번호(법인인 경우에는 법인명, 주된 사무소의 소재지 및 법인등록번호를 말한다)를 관계공무원에게 구술이나 서면으로 제공하고, 그 기재사항을 확인한 후 발급신청자 서명란에 서명한다. 다만, 재외국민이 부동산 매도용으로 인감증명서를 발급받는 경우에는 별지 제13호서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고, 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다. <개정 2013. 12. 17., 2016. 1. 12.>
부동산 매각자금 해외반출[상속세 및 증여세 사무처리 규정 48조]

※참고 자금출처확인서 발급안내

재외국민 '외국인'비거주자 부동산 처분대금을 국외로 반출하기 위해서는 세무서에세 부동산 매각자금 확인서를 발급받아 외국환은행에 제출해야 합니다

부동산매매계약 체결 → 재외국민 인감증명서 세무서확인서 → 매도용 인감증명서 발급 → 소유권이전(잔금수령) → 양도소득세신고납부 부동산매각자금확인서 → 부동산처분대금 해외반출

부동산매각자금확인서
양도소득세를 신고'납부한 후 부동산매각자금 확인서를 작성하여 증빙서류와 함께 관할세무서에 제출하면 됩니다.

발급대상
① 재외동포 중 확인서 신청일 현재 본인 명의 부동산 처분일로부터 5년이 경과하지 아니한 부동산 처분대금(부동산을 매각하여 금융잔산으로 보유하고 있는 경우 포함)
②외국인거주자 또는비거주자 중 국내부동산 처분대금을 국외로 반출하고자 하는 자

발급금액
양도가액(실지거래가액)에서 해당 부동산채무액(전세보증금, 임대보증금) 및 양도와 관련된 제세공과금 등 공제금액

발급관서
재외동포 및 국민인 비거주자:부동산 소재지 또는 최종주소지 관할 세무서장
외국인:부동산 소재지 관할세무서장

-발급기한 접수일로부터 10일(1회 20일 이내 연장 가능)

제출서류
부동산 매각자금확인서, 등기부등본, 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 서류(매매계약서 및 관련 금융자료등)

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▒ 양도소득과세표준 확정신고 [소득세110조]

① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지[제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. <개정 2017. 12. 19.>
② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.
③ 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 확정신고라 한다.
④ 예정신고를 한 자는 제1항에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 확정신고를 하는 경우 그 신고서에 양도소득금액 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비 계산에 필요한 서류로서 대통령령으로 정하는 것을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑥ 납세지 관할 세무서장은 제5항에 따라 제출된 신고서나 그 밖의 서류에 미비한 사항 또는 오류가 있는 경우에는 그 보정을 요구할 수 있다.

시행령 제173조(양도소득과세표준 확정신고)
① 법 제110조제1항에 따라 확정신고를 하는 때에는 기획재정부령으로 정하는 양도소득과세표준확정신고및납부계산서에 제2항 각호의 서류를 첨부하여야 한다. <개정 2010. 2. 18.>
②법 제110조제5항에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 서류를 말한다. <개정 1998. 4. 1., 1999. 12. 31., 2006. 6. 12., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2015. 2. 3.>

1. 제169조제1항 및 제2항 각 호의 서류

2. 제177조제1항의 규정에 의한 통지서 사본(법 제105조의 규정에 의한 예정신고를 하지 아니한 자는 기획재정부령이 정하는 양도소득금액계산명세서를 첨부하여야 한다)

3. 법 제101조의 규정에 의하여 소득금액을 계산한 경우에는 필요경비불산입 명세서

4. 삭제 <2016. 2. 17.>
③ 확정신고기한이 지난 후에 「법인세법」에 따라 법인이 법인세과세표준을 신고하거나 세무서장이 법인세과세표준을 결정 또는 경정할 때 익금에 산입한 금액이 배당ㆍ상여 또는 기타소득으로 처분됨으로써 확정신고를 한 자가 양도소득금액에 변동이 발생하여 법 제96조제3항에 해당하게 되는 경우 해당 법인(제192조제1항 단서에 따라 거주자가 통지를 받은 경우에는 해당거주자를 말한다)이 제192조제1항에 따른 소득금액변동통지서를 받은 날(「법인세법」에 따라 법인이 신고하여 양도소득금액이 변동한 경우에는 해당 법인의 법인세신고기일을 말한다)이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 추가신고 납부(환급신고를 포함한다)한 때에는 법 제110조의 기한까지 신고납부한 것으로 본다. <개정 2010. 2. 18.>
④ 양도소득과세표준 확정신고를 한 자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인한 수용보상가액과 관련하여 제기한 행정소송으로 인하여 보상금이 변동됨에 따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우로서 소송 판결 확정일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 추가신고ㆍ납부한 때에는 법 제110조의 기한까지 신고ㆍ납부한 것으로 본다. <신설 2018. 2. 13.>
⑤법 제110조제4항 단서에서“대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <신설 2000. 12. 29., 2010. 2. 18., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17.>

1. 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 법 제107조제2항의 규정에 따라 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 아니한 경우

2. 법 제94조제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 및 제6호의 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 및 신탁 수익권을 2회 이상 양도한 경우로서 법 제103조제2항을 적용할 경우 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우

3. 법 제94조제1항제3호가목 및 나목에 해당하는 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 법 제103조제2항을 적용할 경우 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우

4. 법 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산을 둘 이상 양도한 경우로서 법 제104조제5항을 적용할 경우 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우

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▒ 확정신고자진납부 [법111조]

거주자는 당해 연도의 과세표준에 대한 양도소득산출세액에서 감면세애고가 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고기한까지 납세지 관할세무서 등에 납부하여야 한다.

확정신고자진납부에 있어서 예정신고산출세액 결정'경정한 세액, 수시부과한 세액이 있는 때에는 이를 공제하여 납부한다.

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▒ 양도소득세의 분납 [법112조][령175조]

거주자로서 납부할 세액이 각 각 1천만원을 초과하는 자는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 분납할 수 있다.

납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액
납부할세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50% 이하인 금액

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▒ 양도소득세의 물납 [법112조의2],[ 령175조의2] 삭제

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▒ 양도소득세과세표준과 세액의 결정'경정 및 통지 [법114조]

결정 [법114조1항]

납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
경정 [법114조2항]

납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 한자 또는 확정신고를 한자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
재경정 [법114조3항]

납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다
결정'경정시 양도가액 취득가액 기준 [법114조 4항]

양도소득세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 양도가액과 필요경비 규정을 적용하여 게산한다.
양도가액의 추정 [법114조 5항]
1. 등기부기재가액으로 양도가액 추정
  
  토지'건물 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우로서
  
  양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여
  
  납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고
  
  부동산등기법」 제57조제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다.
  
  다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 등기부기재가액으로 결정할 수 있는 경우 [령176조]
  
  다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
  
  (1) 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 미만인 경우
  
  (2) 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
예정신고등을 한 경우에도 경정가능한 경우 [법114조 5항]

본인이 실지거래가액으로 신고한 경우 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
실지거래가액을 인정할 수 없는 경우[법114조 7항]
1. 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 일정한 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는는 확인할 수 없는 경우에는
  
  양도가액 또는취득가액을
  
  매매사례가액'감정가액'환산가액(실지거래가액'매매사례가액 또는 감정가액을 일정한 방법으로 환산한 취득가액을 말한다.)
  
  또는
  
  기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할수 있다.
2. 추계결정'경정하는 사유[령176조의2 1항]
  
  양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부'매매계약서'영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
  1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부'매매계약서'영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
  2. 장부'매매계약서'영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
3. 환산한 취득가액 의 계산방법
  
  자산 종류별로 아래와 같이 계산한다.
  1. 주식 등 과 기타자산
    
    환산가액 = 양도당시 실지거래가액'매매사례가액'감정가액 × 취득당시의 기준시가
    양도당시의 기준시가
  2. 토지'건물'부동산에관한 권리를 실지거래가액으로 신고한 경우 또는 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우
    
    토지'건물'부동산에 관한 권리를 임의실가로 신고하는 경우 의제취득일 전에 취득한 자산
    
    환산가액 = 양도당시의 실지거래가액'매매사례가액'감정가액 × 취득당시의 기준시가
    양도당시의 기준시가
    ※취득시가 기준시가 최초고시전인 경우 기준시가의 규정을 참조
    ※기준시가 동일조정기간 내의 경우는 당해 계산규정을 준용하여 계산
4. 추계결정시 양도가액 등의 결정방법 [법114조7항 시행령176조의2 3항]
  
  양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 아래의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
  
  다만 매래사례가액 도는 감정가액이 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
  1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
  2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다.)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다.)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
    다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
  3. 상기 2의 환산한 취득가액
  4. 기준시가
5. 의제취득일 이전 취득 자산 [령176조의2 4항]
  
  법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19>
  1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
  2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액
    
    취득가액 등 = 취득가액 + 취득가액 × 보유기간동안 생산자물가 상승율
    취득가액 등은 취득당시 실제거래가액 또는 양도일 전후 3개월 이내에 매매사례가액 및 감정가액을 말함
6. 부동산 평가등의 전문가의 자문
  
  ⑤국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

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▒ 감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세 [법114조의2]

취득일 등으로부터 5년 이내 양도 + 환산가액등으로 신고

① 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조제1항제1호나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.

환산취득가액등 가산세	=	건물의 취득일 등으로부터 5년 이내 감정가액 또는 환산취득가액으로 신고한 취득가액	×	5%
※ 증축의 경우는 85㎡초과하는 경우에 적용

② 제1항은 제93조제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

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▒ 주식등에 대한 장부의 비치'기록의무 및 기장 불성실[법115]

① 법인(중소기업을 포함한다)의 대주주가 양도하는 주식등에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종목별로 구분하여 거래일자별 거래명세 등을 장부에 기록ㆍ관리하여야 하며 그 증명서류 등을 갖추어 두어야 한다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자가 발행한 거래명세서를 갖추어 둔 경우에는 장부를 비치ㆍ기록한 것으로 본다.
② 제1항에 따라 법인의 대주주가 양도하는 주식등에 대하여 거래명세 등을 기장하지 아니하였거나 누락하였을 때에는 기장을 하지 아니한 소득금액 또는 누락한 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 해당하는 금액(이하 이 조에서 “기장 불성실가산세”라 한다)을 산출세액에 더한다. 다만, 산출세액이 없을 때에는 그 거래금액의 1만분의 7에 해당하는 금액을 기장 불성실가산세로 한다.

가산세 = 산출세액 × 미기장소득금액 등 × 10%
양도소득금액
※산출세액이 없는 경우에는 거래금액에 1만분의 7에 해당한금액

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제115조의2(신탁 수익자명부 변동상황명세서의 제출)

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제116조 (양도소득세의 징수)

① 납세지 관할 세무서장은 거주자가 제111조에 따라 해당 과세기간의 양도소득세로 납부하여야 할 세액의 전부 또는 일부를 납부하지 아니한 경우에는 그 미납된 부분의 양도소득세액을 「국세징수법」에 따라 징수한다. 제106조에 따른 예정신고납부세액의 경우에도 또한 같다. <개정 2013. 1. 1.>
② 납세지 관할 세무서장은 제114조에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 경우 제92조제3항제3호에 따른 양도소득 총결정세액이 다음 각 호의 금액의 합계액을 초과할 때에는 그 초과하는 세액(이하 “추가납부세액”이라 한다)을 해당 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수한다. <개정 2018. 12. 31., 2023. 12. 31.>

1. 제106조에 따른 예정신고납부세액과 제111조에 따른 확정신고납부세액

2. 제1항에 따라 징수하는 세액

3. 제82조 및 제118조에 따른 수시부과세액

4. 제156조제1항제5호에 따라 원천징수한 세액

[전문개정 2009. 12. 31.]

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제117조(양도소득세의 환급)

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제118조(준용규정)

① 양도소득세에 대해서는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다. <개정 2017. 12. 19.>
② 다음 각 호의 소득에 대한 양도소득세액의 계산에 관하여는 제118조의2부터 제118조의4까지 및 제118조의6을 준용한다. <신설 2017. 12. 19., 2019. 12. 31.>

1. 제94조제1항제3호다목의 양도로 발생하는 소득

2. 제94조제1항제5호의 소득 중 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제5조제2항제2호에 따른 해외 파생상품시장에서 거래되는 파생상품의 양도로 발생하는 소득

[전문개정 2009. 12. 31.]

제118조(준용규정) 양도소득세에 관하여는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다.

[전문개정 2020. 12. 29.]

[시행일: 2025. 1. 1.] 제118조

제24조 총수입금액의 계산
제27조 사업소득의 필요경비의 계산
제33조 필요경비 불산입
제39조 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등
제43조 공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례
제44조 상속의 경우의 소득금액의 구분 계산
제46조 채권 등에 대한 소득금액의 계산 특례
제74조 과세표준확정신고의 특례
제75조 세액감면 신청
제118조의2 국외자산 양도소득의 범위
제118조의3 국외자산의 양도가액
제118조의4 국외자산 양도소득의 필요경비 계산
제118조의6 국외자산 양도소득에 대한 외국납부세액의 공제

제10절 국외자산 양도에 대한 양도소득세 <개정 2009. 12. 31.>

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제118조의2(국외자산 양도소득의 범위)

거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다. <개정 2010. 12. 27., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.>

1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 부동산임차권

3. 삭제 <2019. 12. 31.>

4. 삭제 <2017. 12. 19.>

5. 그 밖에 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 등 대통령령으로 정하는 자산의 양도로 발생하는 소득.

[전문개정 2009. 12. 31.] [제목개정 2019. 12. 31.]
시행령제178조의2(국외자산 양도소득의 범위)
1. ① 삭제 <2017. 2. 3.>
2. ② 삭제 <2020. 2. 11.>
3. ③ 삭제 <2018. 2. 13.>
4. ④ 법 제118조의2제5호에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 국외에 있는 자산으로서 법 제94조제1항제4호에 따른 기타자산과 법 제118조의2제2호에 따른 부동산에 관한 권리로서 미등기 양도자산을 말한다. <개정 2015. 2. 3., 2017. 2. 3.>
5. ⑤ 법 제118조의2제5호에 따라 양도소득세를 과세하는 경우에는 제158조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. <신설 2015. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.>
  
  [본조신설 1998. 12. 31.] [제목개정 2017. 2. 3.]

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제118조의3(국외자산의 양도가액)

① 제118조의2에 따른 자산(이하 이 절에서 “국외자산”이라 한다)의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 한다. 다만, 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도 당시 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따른다.
② 제1항에 따른 시가의 산정에 관한 사항과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

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제118조의4(국외자산 양도소득의 필요경비 계산)

① 국외자산의 양도에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 취득가액 　해당 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다.

2. 대통령령으로 정하는 자본적지출액

3. 대통령령으로 정하는 양도비
② 제1항에 따른 양도차익의 외화 환산, 취득에 드는 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

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제118조의5(국외자산 양도소득세의 세율)

① 국외자산의 양도소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 제55조제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 2014. 12. 23., 2019. 12. 31.>

1. 삭제 <2019. 12. 31.>

2. 삭제 <2019. 12. 31.>

3. 삭제 <2017. 12. 19.>
② 제1항에 따른 세율의 조정에 관하여는 제104조제4항을 준용한다. <개정 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2019. 12. 31.>

[전문개정 2009. 12. 31.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

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제118조의6(국외자산 양도소득에 대한 외국납부세액의 공제)

① 국외자산의 양도소득에 대하여 해당 외국에서 과세를 하는 경우로서 그 양도소득에 대하여 대통령령으로 정하는 국외자산 양도소득에 대한 세액(이하 이 항에서 “국외자산 양도소득세액”이라 한다)을 납부하였거나 납부할 것이 있을 때에는 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 적용할 수 있다. <개정 2019. 12. 31.>

1. 외국납부세액의 세액공제방법: 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 한도로 국외자산 양도소득세액을 해당 과세기간의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법 img54190743

2. 외국납부세액의 필요경비 산입방법: 국외자산 양도소득에 대하여 납부하였거나 납부할 국외자산 양도소득세액을 해당 과세기간의 필요경비에 산입하는 방법
② 제1항의 세액공제 및 필요경비산입에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

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제118조의7(국외자산 양도소득 기본공제)

① 국외자산의 양도에 대한 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한다. <개정 2014. 12. 23., 2019. 12. 31.>

1. 삭제 <2019. 12. 31.>

2. 삭제 <2019. 12. 31.>

3. 삭제 <2017. 12. 19.>
② 제1항을 적용할 때 해당 과세기간의 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도하는 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다.

[전문개정 2009. 12. 31.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

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제118조의8(국외자산 양도에 대한 준용규정)

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제118조의8(국외자산 양도에 대한 준용규정) // 2025년 이후

제11절 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세 특례 <신설 2016. 12. 20.>

제11절 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.]

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제118조의9(거주자의 출국 시 납세의무)

① 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 출국하는 거주자(이하 “국외전출자”라 한다)는 제88조제1호에도 불구하고 출국 당시 소유한 제94조제1항제3호가목 및 나목, 같은 항 제4호다목 및 라목에 해당하는 주식등을 출국일에 양도한 것으로 보아 양도소득에 대하여 소득세를 납부할 의무가 있다. <개정 2018. 12. 31., 2019. 12. 31.>
1. 출국일 10년 전부터 출국일까지의 기간 중 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이상일 것
2. 출국일이 속하는 연도의 직전 연도 종료일 현재 소유하고 있는 주식등의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주에 해당할 것
② 삭제 <2018. 12. 31.>
③ 국외전출자의 범위 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2016. 12. 20.] 제118조의9 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의9

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제118조의10(국외전출자 국내주식등에 대한 과세표준의 계산)

① 제118조의9제1항에 따른 주식등(이하 “국외전출자 국내주식등”이라 한다)의 양도가액은 출국일 당시의 시가로 한다. 다만, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 규모 및 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따른다.
② 제1항에 따른 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조에 따라 계산한다.
③ 양도소득금액은 제1항에 따른 양도가액에서 제2항에 따른 필요경비를 공제한 금액으로 한다. <개정 2018. 12. 31.>
④ 양도소득과세표준은 제3항에 따른 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한 금액으로 한다.
⑤ 제4항에 따른 양도소득과세표준은 종합소득, 퇴직소득 및 제92조제2항에 따른 양도소득과세표준과 구분하여 계산한다.
⑥ 제1항에 따른 시가의 산정 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2016. 12. 20.] [제목개정 2019. 12. 31.] 제118조의10 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의10

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제118조의11(국외전출자 국내주식등에 대한 세율과 산출세액) 국외전출자의 양도소득세는 제118조의10제4항에 따른 양도소득과세표준에 다음의 계산식에 따라 계산한 금액을 그 세액(이하 이 절에서 “산출세액”이라 한다)으로 한다. img39415479

[전문개정 2018. 12. 31.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

제118조의11 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의11

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제118조의12(조정공제)

① 국외전출자가 출국한 후 국외전출자 국내주식등을 실제 양도한 경우로서 실제 양도가액이 제118조의10제1항에 따른 양도가액보다 낮은 때에는 다음의 계산식에 따라 계산한 세액(이하 이 절에서 “조정공제액”이라 한다)을 산출세액에서 공제한다. 　[제118조의10제1항에 따른 양도가액 - 실제 양도가액] × 제118조의11에 따른 세율
② 제1항에 따른 공제에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2016. 12. 20.]

제118조의12 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의12

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제118조의13(국외전출자 국내주식등에 대한 외국납부세액의 공제)

① 국외전출자가 출국한 후 국외전출자 국내주식등을 실제로 양도하여 해당 자산의 양도소득에 대하여 외국정부(지방자치단체를 포함한다. 이하 같다)에 세액을 납부하였거나 납부할 것이 있는 때에는 산출세액에서 조정공제액을 공제한 금액을 한도로 다음의 계산식에 따라 계산한 외국납부세액을 산출세액에서 공제한다. 　해당 자산의 양도소득에 대하여 외국정부에 납부한 세액 × [제118조의10제1항에 따른 양도가액(제118조의12제1항에 해당하는 경우에는 실제 양도가액) - 제118조의10제2항에 따른 필요경비] ÷ (실제 양도가액 - 제118조의10제2항에 따른 필요경비)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 공제를 적용하지 아니한다.
1. 외국정부가 산출세액에 대하여 외국납부세액공제를 허용하는 경우
2. 외국정부가 국외전출자 국내주식등의 취득가액을 제118조의10제1항에 따른 양도가액으로 조정하여 주는 경우
③ 제1항에 따른 공제에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2016. 12. 20.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

제118조의13 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의13

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제118조의14(비거주자의 국내원천소득 세액공제)

① 국외전출자가 출국한 후 국외전출자 국내주식등을 실제로 양도하여 제119조제11호에 따른 비거주자의 국내원천소득으로 국내에서 과세되는 경우에는 산출세액에서 조정공제액을 공제한 금액을 한도로 제156조제1항제7호에 따른 금액을 산출세액에서 공제한다. <개정 2018. 12. 31.>
② 제1항에 따른 공제를 하는 경우에는 제118조의13제1항에 따른 외국납부세액의 공제를 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따른 공제에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2016. 12. 20.] 제118조의14 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의14

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제118조의15(국외전출자 국내주식등에 대한 신고ㆍ납부 및 가산세 등)

① 국외전출자는 국외전출자 국내주식등의 양도소득에 대한 납세관리인과 국외전출자 국내주식등의 보유현황을 출국일 전날까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 국외전출자 국내주식등의 보유현황은 신고일의 전날을 기준으로 작성한다. <개정 2018. 12. 31.>
② 국외전출자는 제118조의10제4항에 따른 양도소득과세표준을 출국일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(제1항에 따라 납세관리인을 신고한 경우에는 제110조제1항에 따른 양도소득과세표준 확정신고 기간 내)에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 12. 31.>
③ 국외전출자가 제2항에 따라 양도소득과세표준을 신고할 때에는 산출세액에서 이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.
④ 국외전출자가 제1항에 따라 출국일 전날까지 국외전출자 국내주식등의 보유현황을 신고하지 아니하거나 누락하여 신고한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액의 100분의 2에 상당하는 금액을 산출세액에 더한다. <개정 2018. 12. 31.>
1. 출국일 전날까지 국외전출자 국내주식등의 보유현황을 신고하지 아니한 경우: 출국일 전날의 국외전출자 국내주식등의 액면금액(무액면주식인 경우에는 그 주식을 발행한 법인의 자본금을 발행주식총수로 나누어 계산한 금액을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 출자가액
2. 국내주식등의 보유현황을 누락하여 신고한 경우: 신고일의 전날을 기준으로 신고를 누락한 국외전출자 국내주식등의 액면금액 또는 출자가액
⑤ 제118조의12제1항에 따른 조정공제, 제118조의13제1항에 따른 외국납부세액공제 및 제118조의14제1항에 따른 비거주자의 국내원천소득 세액공제를 적용받으려는 자는 국외전출자 국내주식등을 실제 양도한 날부터 2년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 경정을 청구할 수 있다. <신설 2018. 12. 31.>
⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세의 신고 및 납부 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2018. 12. 31.>

[본조신설 2016. 12. 20.] [제목개정 2019. 12. 31.] 제118조의15 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의15

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제118조의16(납부유예)

① 국외전출자는 납세담보를 제공하거나 납세관리인을 두는 등 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 제118조의15제3항에도 불구하고 출국일부터 국외전출자 국내주식등을 실제로 양도할 때까지 납세지 관할 세무서장에게 양도소득세 납부의 유예를 신청하여 납부를 유예받을 수 있다.
② 제1항에 따라 납부를 유예받은 국외전출자는 출국일부터 5년(국외전출자의 국외유학 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 10년으로 한다. 이하 이 절에서 같다) 이내에 국외전출자 국내주식등을 양도하지 아니한 경우에는 출국일부터 5년이 되는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세를 납부하여야 한다.
③ 제1항에 따라 납부유예를 받은 국외전출자는 국외전출자 국내주식등을 실제 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세를 납부하여야 한다. <신설 2017. 12. 19.>
④ 제1항에 따라 납부를 유예받은 국외전출자는 제2항 및 제3항에 따라 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세를 납부할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부유예를 받은 기간에 대한 이자상당액을 가산하여 납부하여야 한다. <개정 2017. 12. 19.>
⑤ 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세의 납부유예에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 12. 19.>

[본조신설 2016. 12. 20.] 제118조의16 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의16

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제118조의17(재전입 등에 따른 환급 등)

① 국외전출자(제3호의 경우에는 상속인을 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제118조의15에 따라 납부한 세액의 환급을 신청하거나 제118조의16에 따라 납부유예 중인 세액의 취소를 신청하여야 한다. <개정 2017. 12. 19.>
1. 국외전출자가 출국일부터 5년 이내에 국외전출자 국내주식등을 양도하지 아니하고 국내에 다시 입국하여 거주자가 되는 경우
2. 국외전출자가 출국일부터 5년 이내에 국외전출자 국내주식등을 거주자에게 증여한 경우
3. 국외전출자의 상속인이 국외전출자의 출국일부터 5년 이내에 국외전출자 국내주식등을 상속받은 경우
② 납세지 관할 세무서장은 제1항에 따른 신청을 받은 경우 지체 없이 국외전출자가 납부한 세액을 환급하거나 납부유예 중인 세액을 취소하여야 한다.
③ 제1항에 해당하여 국외전출자가 납부한 세액을 환급하는 경우 제118조의15제4항에 따라 산출세액에 더하여진 금액은 환급하지 아니한다. <신설 2021. 12. 8.>
④ 제1항제2호 또는 제3호에 해당하여 국외전출자가 납부한 세액을 환급하는 경우에는 「국세기본법」 제52조에도 불구하고 국세환급금에 국세환급가산금을 가산하지 아니한다. <개정 2021. 12. 8.>

[본조신설 2016. 12. 20.] 제118조의17 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의17

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제118조의18(국외전출자 국내주식등에 대한 준용규정 등)

① 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세에 관하여는 제90조, 제92조제3항, 제102조제2항, 제114조, 제116조 및 제117조의 규정을 준용한다. <개정 2023. 12. 31.>
② 국외전출자 국내주식등에 대한 양도소득세의 부과와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2018. 12. 31.>

[본조신설 2016. 12. 20.]

[제목개정 2019. 12. 31.]

제118조의18 삭제 <2020. 12. 29.>

[시행일: 2025.1. 1.] 제118조의18

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▒ 비거주자의 국내원천소득 [법119조]

9. 국내원천 부동산등양도소득: 국내에 있는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산ㆍ권리를 양도함으로써 발생하는 소득

가. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 같은 항 제4호가목ㆍ나목에 따른 자산 또는 권리

나. 내국법인의 주식 또는 출자지분(주식ㆍ출자지분을 기초로 하여 발행한 예탁증서 및 신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 같다) 중 양도일이 속하는 사업연도 개시일 현재 그 법인의 자산총액 중 다음의 가액의 합계액이 100분의 50 이상인 법인의 주식 또는 출자지분(이하 이 조에서 “부동산주식등”이라 한다)으로서 증권시장에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분. 이 경우 조세조약의 해석ㆍ적용과 관련하여 그 조세조약 상대국과 상호합의에 따라 우리나라에 과세권한이 있는 것으로 인정되는 부동산주식등도 전단의 부동산주식등에 포함한다.

1) 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액

2) 내국법인이 보유한 다른 부동산 과다보유 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 부동산 과다보유 법인의 판정 및 부동산 보유비율의 계산방법은 대통령령으로 정한다.

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▒ 비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례[법156조]

비거주자의 국내원천양도소득등에 과한 내용;법156조 1항 및 1항 5호, 15항
① 119조제1호ㆍ제2호ㆍ제4호부터 제6호까지 및 제9호부터 제12호까지의 규정에 따른 국내원천소득으로서 국내사업장과 실질적으로 관련되지 아니하거나 그 국내사업장에 귀속되지 아니한 소득의 금액(국내사업장이 없는 비거주자에게 지급하는 금액을 포함한다)을 비거주자에게 지급하는 자(제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득을 지급하는 거주자 및 비거주자는 제외한다)는 제127조에도 불구하고 그 소득을 지급할 때에 다음 각 호의 금액을 그 비거주자의 국내원천소득에 대한 소득세로서 원천징수하여 그 원천징수한 날이 속하는 달의 다음 달 10일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 원천징수 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

1. 제119조제1호에 따른 국내원천 이자소득: 다음 각 목의 구분에 따른 금액

가. 국가ㆍ지방자치단체 및 내국법인이 발행하는 채권에서 발생하는 이자소득: 지급금액의 100분의 14

나. 가목 외의 이자소득: 지급금액의 100분의 20

2. 제119조제2호에 따른 국내원천 배당소득: 지급금액의 100분의 20

3. 제119조제4호에 따른 국내원천 선박등임대소득 및 같은 조 제5호(조세조약에 따라 국내원천 사업소득으로 과세할 수 있는 소득은 제외한다)에 따른 국내원천 사업소득: 지급금액의 100분의 2

4. 제119조제6호에 따른 국내원천 인적용역소득: 지급금액의 100분의 20. 다만, 국외에서 제공하는 인적용역 중 대통령령으로 정하는 용역을 제공함으로써 발생하는 소득이 조세조약에 따라 국내에서 발생하는 것으로 보는 소득에 대해서는 그 지급금액의 100분의 3으로 한다.

5. 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득: 지급금액의 100분의 10. 다만, 양도한 자산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 지급금액의 100분의 10에 해당하는 금액과 그 자산의 양도차익의 100분의 20에 해당하는 금액 중 적은 금액으로 한다.

6. 제119조제10호에 따른 국내원천 사용료소득: 지급금액의 100분의 20

7. 제119조제11호에 따른 국내원천 유가증권양도소득: 지급금액(제126조제6항에 해당하는 경우에는 같은 항의 정상가격을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 100분의 10. 다만, 제126조제1항제1호에 따라 해당 유가증권의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 지급금액의 100분의 10에 해당하는 금액과 같은 호에 따라 계산한 금액의 100분의 20에 해당하는 금액 중 적은 금액으로 한다.

8. 제119조제12호에 따른 국내원천 기타소득: 지급금액(제126조제1항제2호에 따른 상금ㆍ부상 등에 대해서는 같은 호에 따라 계산한 금액으로 한다)의 100분의 20. 다만, 같은 호 카목의 소득에 대해서는 그 지급금액의 100분의 15로 한다.
② 삭제 <2022. 12. 31.>
③ 제1항에서 규정하는 국내원천소득이 국외에서 지급되는 경우에 그 지급자가 국내에 주소, 거소, 본점, 주사무소 또는 국내사업장(「법인세법」 제94조에 규정된 국내사업장을 포함한다)을 둔 경우에는 그 지급자가 해당 국내원천소득을 국내에서 지급하는 것으로 보고 제1항을 적용한다. <개정 2010. 12. 27.>
④ 국내사업장이 없는 비거주자에게 외국차관자금으로 제119조제1호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제10호의 국내원천소득을 지급하는 자는 해당 계약조건에 따라 그 소득을 자기가 직접 지급하지 아니하는 경우에도 그 계약상의 지급 조건에 따라 그 소득이 지급될 때마다 제1항에 따른 원천징수를 하여야 한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1.>
⑤ 외국을 항행하는 선박이나 항공기를 운영하는 비거주자의 국내대리점으로서 제120조제3항에 해당하지 아니하는 자가 그 비거주자에게 그 선박이나 항공기가 외국을 항행하여 생기는 소득을 지급할 때에는 제1항에 따라 그 비거주자의 국내원천소득의 금액에 대하여 원천징수를 하여야 한다. <개정 2010. 12. 27.>
⑥ 제119조제11호에 따른 유가증권을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자를 통하여 양도하는 경우에는 그 투자매매업자 또는 투자중개업자가 제1항에 따라 원천징수를 하여야 한다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 주식을 상장하는 경우로서 이미 발행된 주식을 양도하는 경우에는 그 주식을 발행한 법인이 원천징수하여야 한다. <개정 2010. 12. 27.>
⑦ 건축ㆍ건설, 기계장치 등의 설치ㆍ조립, 그 밖의 작업이나 그 작업의 지휘ㆍ감독 등에 관한 용역의 제공으로 발생하는 국내원천소득 또는 제119조제6호에 따라 인적용역을 제공함에 따른 국내원천소득(조세조약에서 사업소득으로 구분하는 경우를 포함한다)을 비거주자에게 지급하는 자는 비거주자가 국내사업장을 가지고 있는 경우에도 제1항에 따른 원천징수를 하여야 한다. 다만, 그 비거주자가 제168조에 따라 사업자등록을 한 경우는 제외한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1.>
⑧ 제119조제12호바목(승마투표권, 승자투표권, 소싸움경기투표권, 체육진흥투표권의 환급금만 해당한다) 및 사목의 소득에 대하여 제1항을 적용할 때에는 제84조를 준용한다. <개정 2010. 12. 27.>
⑨ 비거주자가 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매로 인하여 제119조에 따른 국내원천소득을 지급받는 경우에는 해당 경매대금을 배당하거나 공매대금을 배분하는 자가 해당 비거주자에게 실제로 지급하는 금액의 범위에서 제1항에 따라 원천징수를 하여야 한다. <신설 2010. 12. 27., 2014. 1. 1.>
⑩ 제1항부터 제9항까지의 규정에 따른 원천징수의무자를 대리하거나 그 위임을 받은 자의 행위는 수권(授權) 또는 위임의 범위에서 본인 또는 위임인의 행위로 보아 제1항부터 제9항까지의 규정을 적용한다. <신설 2010. 12. 27.>
⑪ 금융회사등이 내국인이 발행한 어음, 채무증서, 주식 또는 집합투자증권을 인수ㆍ매매ㆍ중개 또는 대리하는 경우에는 그 금융회사등과 해당 내국인 간에 대리 또는 위임의 관계가 있는 것으로 보아 제10항을 적용한다. <신설 2010. 12. 27.>
⑫ 제1항부터 제11항까지의 규정에 따른 원천징수의무자는 원천징수를 할 때에 그 국내원천소득의 금액과 그 밖에 필요한 사항을 적은 기획재정부령으로 정하는 원천징수영수증을 그 국내원천소득을 받는 자에게 발급하여야 한다. <개정 2010. 12. 27.>
⑬ 제119조제12호자목에 따른 국내원천소득은 주식 또는 출자지분을 발행한 내국법인이 그 주식 또는 출자지분을 보유하고 있는 국외특수관계인으로부터 대통령령으로 정하는 시기에 원천징수를 하여야 한다. <개정 2010. 12. 27., 2012. 1. 1.>
⑭ 제13항에 따른 원천징수의 구체적인 방법에 관하여는 대통령령으로 정한다. <개정 2010. 12. 27.>
⑮ 제1항을 적용할 때 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 소득에 대한 소득세를 미리 납부하였거나 그 소득이 비과세 또는 과세미달되는 것임을 증명하는 경우에는 그 소득에 대하여 소득세를 원천징수하지 아니한다.

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▒ 지정지역[국토부 고시 ] 법령에서 행정자치법규 등에서 검색

조정대상지역

[소득세법 104조 1항 4호 에서 주택법63조의2 1항 1호로 규정 따라서 주택법 63조의2 시행규칙 제25조의2' 제25조의3]>
1. 서울특별시{
  - 지정[2016-11-03 지정],
  }
2. 경기도{
  - 지정(2017-06-19)과천시 성남시 고양시 남양주시 하남시 및 화성시(반송동'석우동 동탄면 금곡리 목리 방교리 산척리 송리 신리 영천리 오산리 장지리 중리 청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정)}, 광명시
  - 지정(2018-08-28):구리시, 안양 동안, 광교지구[2018-08-28]
  - 지정(2018-12-31):수원팔달, 용인수지, 기흥 [2018-12-31]
  - 해제(2019-11-18):고양시(삼송택지개발지구, 원흥'지축'향동 공공주택지구, 덕은'킨텍스(고양국제전시장)1단계'고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역 제외), 남양주시(다산동'별내동 제외)
  - 지정(2020-06-19): 고양시, 남양주(화도읍,수동명 및 조안면 제외), 화성시, 군포시, 안성시(일죽면, 죽산면 죽산리' 장계리' 장릉리' 장원리' 두현리 및 삼죽면 용월리' 덕산리' 율곡리' 내장리' 배태리 제외), 부천시, 안산시, 시흥시, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리' 사암리' 미평리' 좌항리' 맹리' 두창리 제외), 오산시, 평택시, 광주시 (초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외), 양주시, 의정부시
  - 지정(2020-11-20):경기도 김포시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외),
  - 지정(2020-12-18): 경기도 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외)
  }
3. 인천 {
  - 지정(2020-06-19): 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
4. 부산 {
  - 지정(2016-11-03): ~~해운대구~~ ~~연제구~~'~~동래구~~ 남구 및 ~~수영구~~)
  - 지정(2017-06-19): ~~부산진구~~, ~~부산 기장군~~
  - 해제(2018-08-28): 기장군 (일광면 제외)해제
  - 해제(2018-12-31): 부산진구 남구 연제구 기장일광면 해제 }
  - 해제(2019-11-18): 해운대구, 수영구, 동래구
  - 지정(2020-11-20): 해운대구, 동래구, 수영구, 연제구, 남구, 대구광역시 수성구
  - 지정(2020-12-18): 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
5. 대구 {
  - 수성구
  - 지정(2020-12-18): 중구, 동구, 서구,남구,북구, 달서구, 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외)
  }
6. 광주{
  지정(2020-12-18):동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
  }
7. 대전광역시 {
  지정(2020-06-19):동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
  }
8. 울산 {
  지정(2020-12-18): 중구, 남구 }
9. 세종특별자치시{
  반곡동 소담동 보람동 대평동 가람동 한솔동 나선동 새롬동 다정동 어진동 종촌동 도담동 고운동 아람동, 연기면(산울리,한별리 해밀리 누리리 세종리), 연동면(용호리,다솜리,합강리), 금남면(집현리)}
10. 충정북도 {
  지정(2020-06-19): 청주시 (남성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외)
11. 충청남도{
  지정(2020-06-19) 천안시 동남구(목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외), 서북구(성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외), 논산시(강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외), 공주시(유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외)
  }
12. 전라북도{
  지정(2020-12-18):전주시 완산구, 덕진구 }
13. 전라남도{
  지정(2020-12-18):지정(2020-06-19):여수시( 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외), 순천시( 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외), 광양시(봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외)
  }
14. 경상북도{
  지정(2020-12-18):포항시 남구(구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외), 경산시(하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외) }
15. 경상남도{
  지정(2020-12-18):창원시 성산구 }

조정대상지역 지정

[시행 2020. 12. 18.] [국토교통부공고 제2020-1650호, 2020. 12. 18., 일부개정]

국토교통부(주택정책과), 044-201-3328

1-1. 지정지역 : 부산광역시 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구, 대구광역시 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외), 광주광역시 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구, 울산광역시 중구, 남구, 경기도 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외), 충청남도 천안시 동남구(목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외), 서북구(성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외), 논산시(강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외), 공주시(유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외), 전라북도 전주시 완산구, 덕진구, 전라남도 여수시(돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외), 순천시(승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외), 광양시(봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외), 경상북도 포항시 남구(구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외), 경산시(하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외), 경상남도 창원시 성산구

1-2. 해제지역 : 인천 중구 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동, 경기도 양주시 백석읍, 남면, 광적면, 은현면, 안성시 미양면·대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면, 죽산면, 삼죽면

　
2. 지정기간 : 2020. 12. 18. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

ㅇ 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한

ㅇ 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

　 4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

※ 조정대상지역 지정 현황

시도	현행	조정(2020.12.28)
서울	서울 25개구	좌동
경기	과천시,광명시,성남시,고양시, 남양주시^주1),하남시,화성시,구리시,안양시,수원시, 용인시^주2),의왕시, 군포시,안성시^주3),부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시^주4), 양주시^주5), 의정부시, 김포시^주6)	좌동
경기	신규지정	파주시^주7)
인천	중구^주8), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계약구, 서구	좌동
부산	해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구	서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구	수성구	중구, 동구, 서구,남구,북구, 달서구, 달성군^주9)
광주	신규지정	동구,서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구	좌동
울산	신규 지정	중구, 남구
세종	세종특별자치시^주10)	좌동
충북	청주시^주13)	좌동
충남	신규지정	청안시 동남구^주12),서북구^주13), 논산시^주14), 공주시^주15)
전북	신규지정	전주시 완산구, 덕진구
전남	신규지정	여수시^주16), 순천시^주17), 광여시^주18)
경북	신규지정	포항시 남구^주19), 경산시^주20)
경남	신규깆정	창원시 성산구

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리 제외

주3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주6) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주8) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주9) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주10) 건설교통부고시 제2006-418호에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주11) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주12) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주13) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주14) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주15) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주16) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주17) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외

주18) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주19) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주20) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

일부양도 등의 경우 양도당시 실지거래가액 환산액	=	실지거래가액 합계액

		(	양도하는부분의 면적(타인소유면적 포함)	)
			전체주택면적

산출세액	×	(	감면대상 양도소득금액	-	비감면소득에 공제후 남은 양도소득기본공제	)	×	감면율
		양도소득과세표준

비과세 배제 금액	=	비과세된 세액	-	Min	(	비과세된 세액	,	실제거래금액과 차이금액	)
감 면 배제 금액	=	감면세액	-	Min	(	감면세액	,	실제거래금액과 차이금액	)

법95조 제1항에 따른 양도차익	＝	양도차익	×	양도가액	-	12억원
				양도가액

12억원 안분계산액	=	12억원	×	주택 또는 토지의 양도가액
				주택 + 부수토지 양도가액의 합

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액	×	양도가액	-	12억원
		양도가액

취득당시 기준시가	=	최초로 고시한 기준시가	×	취득당시 토지기준시가	+	건물기준시가
				최초 고시당시 토지기준시가	+	건물기준시가

양도당시 기준시가	=	취득당시의 기준시가	+	(	취득당시의 기준시가	-	전기의 기준시가	)	×	양도자산의 보유기간의 월수
										기준시가 조정월수

양도당시 기준시가	=	취득당시의 기준시가	+	(	새로운 기준시가	-	취득당시의 기준시가	)	×	양도자산의 보유기간의 월수
										기준시가 조정월수

1주당 가액	=	양도일' 취득일 이전 1개월 동안 종가 합계
		종가 형성일자 수의 합계

1주당 가액	=	직전사업년도 순손익액	×	3	+	직전사업년도 종료일 현재 순자산가액	×	2
		이자율 10% [칙81조,상칙17조]				발행주식총수
		5

1주당 가액	=	1주당 순손익액	×	3	+	1주당 순자산가치	×	2
		5

증가된 부수토지의 양도차익	=	청산금납부분 양도차익	×	증가된 토지의 기준시가
				증가된 토지와 건물의 기준시가

환산가액	=	양도당시 실지거래가액'매매사례가액'감정가액	×	취득당시의 기준시가
				양도당시의 기준시가

환산가액	=	양도당시의 실지거래가액'매매사례가액'감정가액	×	취득당시의 기준시가
				양도당시의 기준시가

가산세	=	산출세액	×	미기장소득금액 등	×	10%
				양도소득금액
※산출세액이 없는 경우에는 거래금액에 1만분의 7에 해당한금액